حيث تتجه أسعار المساكن في سوق الإسكان المحلي في عام 2023 ، وفقًا لتوقعات Zillow المنقحة
في خضم موسم شراء المنازل في الربيع المحموم ، قامت شركة Zillow بإجراء مكالمة جريئة: توقعت أن يؤدي ازدهار الإسكان الوبائي إلى ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 17.8٪ أخرى بين فبراير 2022 وفبراير 2023.
بالطبع ، بعد أسابيع قليلة ، بدأ ازدهار الإسكان الوبائي في التلاشي. كل توقعات منذ ذلك الحين ، خفضت Zillow توقعاتها لأسعار المنازل لمدة 12 شهرًا. في أبريل ، عدله Zillow إلى 14.9٪. في مايو ، تم تعديله نزولاً إلى 11.6٪. في يوليو ، تم تعديله نزولًا إلى 7.8 ٪. في أغسطس ، تم تعديله نزولاً إلى 2.4٪. في سبتمبر ، تم تعديله نزولًا إلى 1.2٪.
مع ذلك ، توقف Zillow أخيرًا هذا الأسبوع عن تعديل توقعاته لمدة 12 شهرًا نزولية. على مدار الاثني عشر شهرًا القادمة ، تتوقع Zillow الآن ارتفاع قيمة المساكن في الولايات المتحدة بنسبة 1.4٪.
عندما تقول شركة مثل Zillow "سوق الإسكان في الولايات المتحدة" أو "أسعار المنازل في الولايات المتحدة" ، فإنها تتحدث عن نظرة مجمعة للبلد. في كل سوق إسكان إقليمي - هيك ، في كل حي - يمكن أن تختلف النتائج بشكل كبير. لفهم توقعات Zillow بشكل أفضل ، دعنا نتعمق في البيانات الخاصة بأسواق الإسكان الإقليمية. سنبدأ بإلقاء نظرة على ما حدث لقيم المنازل هذا الصيف ، ثم سنبحث في توقعات Zillow الإقليمية.
في شهر مايو ، قال كبير الاقتصاديين في Moody’s Analytics Mark Zandi لـ Fortune إن ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى جانب أسعار المنازل "المبالغة في تقييمها" من شأنه أن يدفع سوق الإسكان في الولايات المتحدة إلى مرحلة تصحيح في قطاع الإسكان. تصحيح الإسكان هو الفترة التي يعمل فيها سوق الإسكان في الولايات المتحدة - الذي تم تسعيره إلى معدلات الرهن العقاري بنسبة 3٪ - نحو التوازن. في كل سوق ، قد يُترجم ذلك إلى انخفاض حاد في مبيعات المنازل. وقال زاندي إن ذلك سيعرض الأسواق المزبدية لخطر تصحيح أسعار المنازل.
هذا بالضبط ما رأيناه هذا الصيف: تراجعت مبيعات المنازل في جميع أنحاء البلاد ، وشهدت الأسواق المزبدية في النصف الغربي من البلاد أيضًا انخفاضًا في أسعار المساكن.
وفقًا لشركة Zillow ، شهدت 117 سوقًا إقليمية (انظر الرسم البياني أعلاه) انخفاضًا في قيمة المساكن بين مايو وأغسطس. ومن بين هذه الأسواق ، شهدت 36 سوقًا انخفاضًا أكبر من 3٪. في الغالب ، وقعت هذه الأسواق في أحد معسكرين. إما أنها مدن مزدهرة - مثل أوستن (انخفضت بنسبة 7.4٪) وبويز (انخفضت بنسبة 5.3٪) - أو أنها مراكز تقنية عالية التكلفة. شهدت الأسواق المزبدية ببساطة فصل قيم المساكن عن الأساسيات المحلية. الأسواق مثل سياتل (3.8٪) وسان فرانسيسكو (7.8٪) حساسة بشكل خاص للمعدلات. لا تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة فقط إلى ردع المشترين عن المنازل الراقية في سان فرانسيسكو وسياتل ، ولكن لها أيضًا تأثيرًا حادًا على التوظيف في قطاع التكنولوجيا.
"في جميع أنحاء البلاد ، دفعت تحديات القدرة على تحمل التكاليف المشترين المحتملين إلى الهامش. وبطبيعة الحال ، كان هذا التدمير للطلب أكثر وضوحًا في بعض الأسواق منه في أسواق أخرى. وشهدت الأسواق ذات الأسعار الأعلى قبل عام انخفاضًا أكبر بشكل غير متناسب في الطلب النشط في 12 الأشهر التي تلت ذلك "، كتب باحثو Zillow.
بينما شهدت 117 سوقًا انخفاضًا في قيم المساكن هذا الصيف ، شهدت 779 سوقًا أخرى ارتفاعًا في قيم المساكن. في أسواق الساحل الشرقي مثل ميامي (بزيادة 4.1٪) و Myrtle Beach، S.C. (زيادة 4.5٪) ، كانت تلك المكاسب قوية إلى حد ما. ببساطة: هذا ليس تباطؤًا واحدًا يناسب الجميع.
خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2022 ، تتوقع Zillow أن يستمر تصحيح أسعار المنازل في أسواق الإسكان الغربية ، وإن كان ذلك بوتيرة أكثر اعتدالًا. بين مايو وأغسطس ، شهدت أسواق مثل فينيكس وسالت ليك سيتي انخفاضًا في قيمة المساكن بنسبة 4.4٪ و 7.1٪ على التوالي. بين نهاية سبتمبر ونهاية ديسمبر (انظر الرسم البياني أعلاه) ، تتوقع Zillow أن تنخفض قيم المنازل بنسبة 2٪ في فينيكس وأن تظل ثابتة في مدينة سولت ليك.
بشكل إجمالي ، تتوقع Zillow أن تنخفض قيمة المساكن في 118 سوقًا إقليميًا في الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2022. وتتوقع أن تسجل 747 سوقًا ارتفاعًا في قيم المنازل وأن تظل 29 سوقًا ثابتة.
مع اقتراب عام 2023 ، تتوقع Zillow أن تصحيح أسعار المنازل سيفقد قوته في بعض الأسواق بينما يكتسب زخمًا في أماكن أخرى.
في أسواق مثل Boise و Phoenix ، التي شهدت تصحيحات حادة في أسعار المنازل هذا الصيف ، تتوقع Zillow أن تنتعش الأسعار قليلاً في عام 2023: خلال الاثني عشر شهرًا القادمة ، تتوقع Zillow أن ترتفع قيم المنازل بنسبة 4.3٪ في Boise و 1.7٪ في Phoenix.
على الصعيد الوطني ، تتوقع Zillow أن تسجل 271 سوقًا انخفاضًا في قيم المنازل بين سبتمبر 2022 وسبتمبر 2023 - في حين أن 607 أسواق تسجل ارتفاعًا في قيم المساكن ، وتبقى 19 سوقًا ثابتة.
لماذا تعتقد شركة Zillow أن تصحيح سعر المنزل لن يصبح وطنيًا؟ يتلخص في نقص العرض.
كتب باحثو Zillow: "أدى تراجع الطلب إلى دفع الأسعار إلى الانخفاض ، ولكن في حين أن سوق الإسكان ليس ضيقًا كما كان في السابق ، فإن عدم وجود قوائم معروضة للبيع يوفر بعض الدعم للأسعار مقابل المزيد من الانخفاضات". "ارتفع المخزون النشط للبيع بشكل مطرد خلال فصلي الربيع والصيف ، لكنه لا يزال أقل بنسبة 40٪ تقريبًا من مستوى ما قبل الجائحة
لم تُترجم معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى عدد أقل من مشتري المساكن فحسب ، بل أدت أيضًا إلى تهميش بعض البائعين. بعض البائعين يرفضون خفض سعرهم. بينما لا يتوق الآخرون للتخلي عن معدل الرهن العقاري الثابت بنسبة 2٪ أو 3٪. المطلعون على الصناعة يطلقون على هذه الظاهرة اسم "تأثير الانغلاق".
"هذه الديناميكية على عكس التباطؤ السابق في سوق الإسكان الذي أدى إلى انخفاض الأسعار ، ويمكن أن يؤدي استمرار ضيق العرض إلى عزل السوق عن تصحيح كبير للأسعار ، حتى مع انخفاض الطلب. على سبيل المثال ، في فترة الركود العظيم ، كان انخفاض قيمة المنزل مصحوبًا / حث عليه من خلال زيادة في القوائم الجديدة ، بما في ذلك العديد من المبيعات المتعثرة "، كتب باحثو Zillow.
تتنبأ مجموعة متزايدة من شركات الأبحاث والبنوك بأشد انخفاضات أسعار المساكن التي لا تزال تنتظرها. ويشمل ذلك شركات مثل Goldman Sachs و Wells Fargo و Morgan Stanley و Moody's Analytics و Capital Economics و Zonda و Zelman & Associates و Fannie Mae و John Burns Real Estate Consulting.
"كلما طالت مدة بقاء معدلات [الرهن العقاري] مرتفعة ، فإن وجهة نظرنا هي أن الإسكان سيستمر في الشعور به وسيستمر في وضع إعادة الضبط هذا. وآلية إعادة ضبط القدرة على تحمل التكاليف التي يجب أن تحدث الآن هي أسعار [المنزل]. ولذلك ، هناك الكثير من الأسواق في جميع أنحاء البلاد حيث نتوقع أن أسعار المنازل ستنخفض بمقدار عشرة في المائة ، "قال ريك بالاسيوس جونيور ، رئيس الأبحاث في John Burns Real Estate Consulting
تتفق CoreLogic و Mortgage Bankers Association فقط مع Zillow على أننا لن نشهد انخفاضًا عامًا بعد عام في أسعار المساكن في الولايات المتحدة في عام 2023.
إرسال تعليق