ماذا يعني الرهن العقاري لمدة 50 عامًا لمشتري المنازل؟
تعمل إدارة ترامب على طرح قروض عقارية لمدة 50 عامًا لمشتري المنازل، وهي خطة أثارت انتقادات حتى من بعض حلفاء الرئيس، ويحذر الخبراء من أنها قد تنطوي على عيوب كبيرة.
ألمح الرئيس دونالد ترامب إلى أن إدارته ستطرح قروضًا عقارية لمدة 50 عامًا في منشور على موقع "تروث سوشيال" خلال عطلة نهاية الأسبوع. بعد ذلك بوقت قصير، نشر مدير الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان، بيل بولت، على موقع "إكس": "بفضل الرئيس ترامب، نعمل بالفعل على قرض عقاري لمدة 50 عامًا، وهو تغيير جذري".
سيُمثل الرهن العقاري لمدة 50 عامًا امتدادًا هامًا لأكثر أنواع الرهن العقاري شيوعًا في الولايات المتحدة، وهو رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا، حيث يُستهلك القرض - أو يُسدد - على مدى 30 عامًا.
سارع العديد من المعلقين والمشرعين اليمينيين إلى التعبير عن معارضتهم للفكرة، التي قالت النائبة مارجوري تايلور غرين في منشور على موقع X إنها "ستُفيد في نهاية المطاف البنوك ومُقرضي الرهن العقاري وشركات بناء المنازل، بينما يدفع الناس فوائد أعلى بكثير مع مرور الوقت ويموتون قبل سداد أقساط منازلهم".
كما أثار اقتراح إدارة ترامب انتقادات من خبراء الإسكان، الذين يقولون إن الفوائد التي تعود على مشتري المنازل ستكون ضئيلة. إليكم ما يعنيه الرهن العقاري لمدة 50 عامًا لمشتري المنازل المحتملين.
ما هي الفوائد؟
ستكون الأقساط الشهرية للرهن العقاري لمدة 50 عامًا أقل من تلك الخاصة بالرهن العقاري لمدة 30 عامًا، وفقًا لأليكس شوارتز، أستاذ السياسة الحضرية في جامعة نيو سكول.
تخيل، على سبيل المثال، أن شخصًا يشتري منزلًا بقيمة 500,000 دولار أمريكي برهن عقاري لمدة 30 عامًا. يبلغ معدل الفائدة الحالي للرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا حوالي 6.22%، وفقًا لفريدي ماك. هذا يعني أنه إذا دفع مشتري المنزل دفعة أولى بنسبة 20%، فإن قسطه الشهري من أصل القرض والفائدة سيكون 2,455 دولارًا أمريكيًا، وفقًا لحاسبة فاني ماي للرهن العقاري. أما إذا حصل على قرض عقاري لمدة 50 عامًا، بدفعة أولى بنسبة 20% أيضًا، فإن قسطه الشهري من أصل القرض والفائدة - بافتراض تساوي سعر الفائدة - سيكون 2,171 دولارًا أمريكيًا، وفقًا لفاني ماي. وهذا أقل بقليل من 300 دولار أمريكي من القسط الشهري لقرض عقاري لمدة 30 عامًا.
يقول شوارتز عن الفرق بين الدفعات الشهرية لقروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا و50 عامًا: "إنه انخفاض، ولكنه ليس كبيرًا".
ويشير أيضًا إلى أن سعر الفائدة لقرض الرهن العقاري لمدة 50 عامًا لن يكون على الأرجح هو نفسه لقرض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، مما قد يقلل من المدخرات المحتملة. ويضيف أن ارتفاع سعر الفائدة ليس سوى أحد العيوب القليلة المحتملة لقرض الرهن العقاري لمدة 50 عامًا. ما هي العيوب؟
من عيوب الرهن العقاري لمدة 50 عامًا أن سداد ديون مشتري المنازل يستغرق وقتًا أطول.
يقول شوارتز: "إذا كنتَ في الثلاثين من عمرك واشتريتَ منزلًا بقرض عقاري لمدة 30 عامًا، فسيكون مُلكًا خاليًا من الديون عند بلوغك الستين، لذا لن تضطر لدفع سوى ضرائب العقارات وتكاليف الصيانة، ولن تضطر بعد الآن لدفع قرض عقاري خلال سنواتك المتقدمة أو تقاعدك".
ويتابع: "إذا كنتَ الآن تدفع قرضًا عقاريًا لمدة 50 عامًا، وكنتَ في الثلاثين من عمرك، فلن ينتهي القرض إلا بعد بلوغك الثمانين، وبالتالي ستواجه فترة، على الأرجح خلال التقاعد، حيث يتعين عليك دفع تكاليف خدمة الدين بالإضافة إلى ضرائب العقارات وتكاليف الصيانة".
ويقول شوارتز إن المشكلة الأخرى هي أن مالكي المنازل لن يبنوا حقوقهم بنفس السرعة مع قرض عقاري لمدة 50 عامًا كما لو كانوا يفعلون مع قرض عقاري لمدة 30 عامًا. خلال السنوات الأولى من الرهن العقاري، يدفع مالك المنزل الفائدة بشكل أساسي؛ ويستغرق الأمر عدة سنوات قبل أن يبدأ فعليًا بتخفيض ديونه. سيُسدد المشترون الذين لديهم رهن عقاري لمدة 50 عامًا ديونهم ببطء أكبر مقارنةً برهن عقاري لمدة 30 عامًا.
إذا انخفضت أسعار المساكن، يخشى شوارتز أن يُصبح لدى الأشخاص الذين لديهم رهن عقاري لمدة 50 عامًا رصيد سلبي، مما يعني أن مديونيتهم على الرهن العقاري تفوق قيمة منزلهم.
ويقول شوارتز أيضًا إنه، على الأرجح، سيكون سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 50 عامًا أعلى من سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا. حاليًا، أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أعلى من أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 15 عامًا.
ويقول شوارتز: "هناك تنازلات كبيرة هنا". قسطك الشهري منخفض بعض الشيء، [لكن] سيستغرق الأمر وقتًا أطول بكثير لبناء قيمة عقارية في منزلك، وسيستغرق سداد الرهن العقاري وقتًا أطول، لذا عندما تكبر، ستكون مشاكلك في تحمل تكاليف السكن أكبر عندما تكون خارج سوق العمل مقارنةً بما ستكون عليه إذا كان لديك رهن عقاري لمدة 30 عامًا، وستكون أكثر عرضة لخطر تراكم قيمة عقارية سلبية.
هل سيساعد الرهن العقاري لمدة 50 عامًا في معالجة مشكلة تحمل تكاليف السكن؟
وفقًا لشوارتز، ليس بشكل كبير. يقول شوارتز إنه بالنسبة للأشخاص الذين يعانون من ضائقة مالية بسبب قرضهم العقاري الحالي، إذا اختاروا إعادة تمويل قرض عقاري لمدة 50 عامًا، ستصبح أقساطهم الشهرية في متناول اليد. لكنه يحذر من أن الرهن العقاري طويل الأجل ينطوي على مخاطر كبيرة.
هل سيجعل هذا امتلاك المنازل أسهل لمن يشتري منزلًا لأول مرة؟ لا أعتقد ذلك،" يقول.
وسط الانتقادات الموجهة للمقترح، أقرّ بولت في منشور على موقع X يوم الأحد، قائلاً: "نحن نتفهمكم. نحن نركز بشدة على ضمان تحقيق الحلم الأمريكي للشباب، وهذا لا يمكن أن يتحقق إلا على المستوى الاقتصادي لشراء منزل. يُعدّ الرهن العقاري لمدة 50 عامًا مجرد سلاح محتمل ضمن ترسانة واسعة من الحلول التي نعمل على تطويرها حاليًا.
كما ردّ الرئيس على الانتقادات الموجهة للفكرة. ففي مقابلة مع قناة فوكس نيوز بُثّت يوم الاثنين، قال إن الرهن العقاري لمدة 50 عامًا "ليس بالأمر الجلل".
وقال ترامب: "كل ما يعنيه هذا هو أنك تدفع مبلغًا أقل شهريًا. تدفعه على فترة زمنية أطول. إنه ليس عاملًا مهمًا. قد يُساعد قليلًا".
إرسال تعليق