رأي: إغلاق كورونا يضغط على العقارات من جميع الجهات ويهدد بتفجير فقاعة الإسكان والرهن العقاري
عاجلاً أم آجلاً ، يجب على مالكي المنازل في سوق الإسكان الأمريكية أن يدفعوا الثمن
قامت الإدارة الفيدرالية لتمويل الإسكان مؤخرًا - الوصي على فاني ماي وفريدي ماك - بتمديد الوقف الاختياري لكل من عمليات الإخلاء وحبس الرهن حتى نهاية العام. تنفس العديد من مالكي المنازل الصعداء
وبالفعل ، خلال الأشهر القليلة الماضية ، انخفض عدد المقترضين ذوي التحمل النشط. لكن هذا ليس سببًا للتفاؤل. الأمر الأكثر جدية هو عدد أصحاب المنازل الجانحين الآن. بحلول نهاية عام 2020 ، سيكون عدة ملايين من المقترضين الذين تلقوا تحمل الرهن العقاري قد مروا تسعة أشهر دون سداد الرهن العقاري
ما هو تأثير ذلك على أسواق الإسكان والرهن العقاري في الولايات المتحدة؟
لنبدأ بالقروض المؤمنة بقروض إدارة الإسكان الفيدرالية. وفقًا لتقرير إدارة الإسكان الفيدرالية الصادر في يوليو 2020 حول "مراقبة الجوار" ، فإن 17٪ من 8 ملايين قرض عقاري مؤمن عليه متأخر السداد الآن. وتشمل هذه النسبة الرهون العقارية على التحمل وكذلك الرهون غير المطمئنة. تشمل المناطق الحضرية الأكثر تضرراً مدينة نيويورك بنسبة 27.2٪ وميامي بنسبة 24.4٪ وأتلانتا بنسبة 21 في المائة
سبب آخر للقلق هو الرهون العقارية المؤرقة الخاصة غير المضمونة (غير التابعة للوكالة) والتي تعود إلى سنوات الفقاعات المجنونة والتي لا تزال نشطة. كانت هذه الملايين من القروض العقارية الثانوية وغيرها من القروض غير الرئيسية التي تم ضمانها بشكل فاضح والعديد منها بطريقة احتيالية
في ذروة هذا النشاط في أواخر عام 2007 ، كان أكثر من 10 ملايين من هذه الرهون العقارية مستحقة مع إجمالي ديون يزيد عن 2.4 تريليون دولار. في وقت قريب في أوائل عام 2018 ، لم يقم 25 ٪ من جميع المقترضين المتأخرين في السداد في جميع أنحاء البلاد بسداد دفعة الرهن العقاري في خمس سنوات على الأقل في ولاية نيويورك ونيوجيرسي وواشنطن العاصمة ، كانت هذه النسبة أكثر من 40٪
ضع في اعتبارك أن معدلات التأخر المرتفعة للغاية كانت موجودة قبل وقت طويل من تفشي جائحة كورونا. منذ آذار (مارس) من هذا العام ، عكست معدلات التأخر في السداد للقروض العقارية عالية المخاطر انخفاضًا لمدة 10 سنوات وارتفعت إلى 23.7٪ في يوليو وفقًا لتقرير تي سي الأخير لمراقبة سوق الرهن العقاري. كما كانت معدلات تأخر الرهن العقاري الأخرى في فترة الفقاعة الرئيسية أعلى بكثير
، خفف مقدمو خدمات الرهن العقاري من آلام مالكي هذه الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري غير المضمون من خلال تقديم مبدأ التأخر في السداد والفائدة لهم. ولكن في أحدث تقرير لشركة تي سي دبليو ، لم يتم تقديم ما يقرب من ثلث هذه المدفوعات المتأخرة إلى المالكين في نهاية شهر يوليو
حاول قانون دود-فرانك لعام 2010 معالجة المشكلات التي أدت إلى انهيار المساكن. لقد أوجد معيارًا جديدًا للقروض منخفضة الجودة ، والتي سُميت بالرهون العقارية غير المؤهلة (غير إدارة الجودة). كانت هذه قروضًا عقارية لا تفي بمعايير الاكتتاب لشركة فاني ماي أو فريدي ماك ، وبالتالي لا يمكن ضمانها من قبلهما. ارتفع معدل التأخر في السداد لهذه الرهون العقارية خلال عمليات الإغلاق كورونا وبلغ 21.3 ٪ في نهاية يونيو
Market Watch
إرسال تعليق