أحدث أخبار الرهن العقاري: الأزمة المصرفية تؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة

آخر أخبار الرهن العقاري: الأزمة المصرفية تؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة

تسببت أزمة مصرفية مفاجئة في انخفاض معدلات الرهن العقاري. بعد فشل بنك وادي السيليكون وبنك سيجنتشر في الأيام الأخيرة ، انخفض متوسط سعر قرض المنزل لمدة 30 عامًا إلى 6.66 في المائة هذا الأسبوع ، انخفاضًا من 6.84 في المائة الأسبوع الماضي ، وفقًا لمسح بانكرات الوطني للمقرضين الكبار.

يواصل الاحتياطي الفيدرالي محاربة التضخم ، وهي الحملة التي كانت ترفع أسعار الفائدة. تقول سوزان واتشتر ، أستاذة التمويل والعقارات في كلية وارتون بجامعة بنسلفانيا: "يجب أن تكون مخاطر عدم الاستقرار المالي الآن عاملاً في أي قرار تشديد آخر لمجلس الاحتياطي الفيدرالي". "انخفاض معدل الرهن العقاري يعكس هذا."

ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل حاد في معظم عام 2022 ، لتتجاوز 7٪ في نوفمبر. لقد انسحبوا من ذروة الخريف تلك ، لكنهم ظلوا أعلى بكثير من أدنى مستوياتهم في 2021 بأقل من 3 في المائة. لقد أدت هذه الزيادة إلى اضطراب سوق الإسكان. أفادت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن مبيعات المنازل قد انخفضت لمدة 12 شهرًا متتاليًا ، وأن الأسعار تنخفض في أجزاء كثيرة من البلاد.

كان بنك الاحتياطي الفيدرالي يتحرك بقوة للسيطرة على التضخم. رفع البنك المركزي أسعار الفائدة في ثمانية اجتماعات متتالية. لقد خلقت هذه التحركات ضغطًا تصاعديًا على الأسعار - مع تكثيف مخاطر الركود أيضًا.

من المتوقع أن يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة مرة أخرى هذا الشهر - والسؤال هو إلى أي مدى. كانت تقارير الوظائف القوية بالإضافة إلى التضخم المستمر تدفع البنك المركزي للتحرك بقوة في زيادة أسعار الفائدة. لكن الأزمة المصرفية قد تجبر بنك الاحتياطي الفيدرالي على التصرف بحذر أكبر.

في حين أن تحركاته مؤثرة ، فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري الثابتة بشكل مباشر. المؤشر الأكثر صلة هو عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات ، والذي ارتد أيضًا في الأسابيع الأخيرة.

الرهون العقارية الثابتة لمدة 30 عامًا في استطلاع هذا الأسبوع كان لديها متوسط إجمالي قدره 0.35 نقطة خصم ونقطة بدء.

على مدار الـ 52 أسبوعًا الماضية ، بلغ متوسط الرهن العقاري ذي السعر الثابت لمدة 30 عامًا 6.09 في المائة. قبل عام ، كان الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة ثابت 4.14 في المائة. قبل أربعة أسابيع ، كان المعدل 6.44 في المائة. يبلغ متوسط السعر الثابت لمدة 30 عامًا لهذا الأسبوع 2.26 نقطة مئوية أعلى من أدنى مستوى له في 52 أسبوعًا البالغ 4.4 في المائة.

بالنسبة للقروض الأخرى:

وكان الرهن العقاري لمدة 15 عاما بمعدل فائدة ثابت 5.99 في المئة انخفاضا من 6.2 في المئة الاسبوع الماضي.

انخفض الرهن العقاري القابل للتعديل بمعدل 5/6 (ARM) إلى 6.55 في المائة من 6.65 في المائة قبل أسبوع.

كان الرهن العقاري الجامبو لأجل 30 عاما 6.35 بالمئة انخفاضا من 6.45 بالمئة الأسبوع الماضي.

كيف تتجه معدلات الرهن العقاري؟

يتوقع خبراء الرهن العقاري أن يشهدوا انخفاضًا في أسعار الفائدة بحلول نهاية عام 2023 حيث تقترب جولة رفع أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي من نهايتها. لكن مرونة الاقتصاد الأمريكي تلقي بتجعد في تلك التوقعات. كما أن الأسعار المرتفعة بشكل عنيد تخلق ضغوطا تصاعدية.

ستتجه كل الأنظار إلى الاحتياطي الفيدرالي ، الذي يواجه وضعاً مختلفاً الآن عما كان عليه قبل أسبوع. يعتقد العديد من مراقبي بنك الاحتياطي الفيدرالي أن الاضطراب في الصناعة المصرفية يعني أن البنك المركزي سيتراجع عن خطة لرفع أسعار الفائدة بمقدار 0.5 نقطة مئوية ، أو 50 نقطة أساس.

يقول بيل بانفيلد ، نائب الرئيس التنفيذي لأسواق رأس المال في Rocket Mortgage: "لقد أرسلوا التلغراف ، وكان السوق قد استوعب ، أنهم سيذهبون إلى 50 نقطة أساس". "الاحتمالات تميل نحو زيادة 25 نقطة أساس."

عادة ما تتحرك معدلات الرهن العقاري على قدم وساق مع وزارة الخزانة لمدة 10 سنوات. عادة ما يكون متوسط سعر القرض لمدة 30 عامًا 1.5 إلى 2 نقطة مئوية أعلى من معدل 10 سنوات. ولكن في الأوقات المضطربة لعام 2022 ، اتسعت تلك الفجوة - المعروفة باسم "الانتشار" - إلى أكثر من 2.5 نقطة مئوية.

يقول جويل كان من جمعية مصرفيي الرهن العقاري: "كان الفارق بين معدلات الرهن العقاري وسندات الخزانة لأجل 10 سنوات واسعًا بشكل غير طبيعي منذ أوائل عام 2022". "من المتوقع أن يؤدي التضييق الإضافي لهذا الفارق إلى ضغط هبوطي على معدلات الرهن العقاري في الأشهر المقبلة."

بلغ متوسط دخل الأسرة الوطني لعام 2022 90 ألف دولار ، وفقًا لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، وكان متوسط سعر منزل قائم تم بيعه في يناير 2023 ، 359 ألف دولار ، وفقًا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين. بناءً على دفعة أولى بنسبة 20 في المائة ومعدل رهن عقاري بنسبة 6.66 في المائة ، فإن الدفعة الشهرية البالغة 1845 دولارًا تصل إلى 25 في المائة من الدخل الشهري للعائلة النموذجية. قبل عام ، كان متوسط دخل الأسرة 79.900 دولار ، وكان متوسط سعر المنزل 364.600 دولار ، وكان متوسط معدل الرهن العقاري 3.4 في المائة. ثم يتطلب شراء المنزل النموذجي 19 بالمائة فقط من الدخل الشهري للعائلة.