إغلاق الباب في وجه ملايين من مالكي المنازل الذين يحتاجون إلى إعفاء من الرهن العقاري

 

إغلاق الباب في وجه ملايين من مالكي المنازل الأمريكيين الذين يحتاجون إلى إعفاء من الرهن العقاري مع دخول الوباء العام الثاني

حوالي 14.5 مليون قرض منزل لأسرة واحدة مملوكة للقطاع الخاص ، بدون دعم فيدرالي ، وتحتل منطقة رمادية عندما يتعلق الأمر بالبرامج الحكومية التي تؤخر إجراءات حبس الرهن ومنح تحمل السداد

تم استبعاد الملايين من مالكي المنازل من تدابير الحماية الفيدرالية التي توفر إعفاءً من دفع الرهن العقاري المرتبط بالوباء. الآن ، يجد الكثير ممن عانوا نكسات خلال حالة الطوارئ الصحية العامة منازلهم في خطر.

تحاول هيذر موروني وجيريمي ناب ، وكلاهما في أواخر الأربعينيات من العمر ، جمع ما يكفي من النقود معًا لإنقاذ منزلهما في بوني ليك ، واشنطن ، المكون من أربع غرف نوم ، والذي اشتراه في عام 2007 قبل انهيار سوق الإسكان مباشرة.

كانوا يكافحون من أجل الرهن العقاري قبل أن يبدأ الوباء وحاولوا تعديل القرض ، الذي يبلغ معدله الثابت 4.9٪ تقريبًا ، لكن وكيل خدمات الرهن العقاري ، Select Portfolio Service ، طالب بدفع مبلغ مقطوع لا يمكنهم تحمله ، موروني يقول. خسر كناب ، وهو معالج مهني في شركة للصحة المنزلية ، الكثير من دخله حيث ألغى العملاء المواعيد عندما بدأت أزمة COVID-19. يقول كناب وموروني إنه بدلاً من تقديم الإغاثة المتعلقة بالوباء ، انتقلت SPS إلى حبس الرهن على الزوجين. في الأشهر الأخيرة ، يقول أصحاب المنازل إنهم كانوا في وساطة مع SPS ، في محاولة للتفاوض بشأن خطة سداد ميسورة التكلفة.

يقول موروني إن فكرة فقدان المنزل غير واردة. "ليس لدينا مكان نذهب إليه."

قرض موروني وناب هو واحد من قرابة 14.5 مليون قرض عقاري لأسرة واحدة - حوالي 30٪ من إجمالي القروض المستحقة - مملوكة للقطاع الخاص وليس لها دعم فيدرالي. بينما يمكن لأصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية مدعومة من قبل Fannie Mae FNMA المستأجرة اتحاديًا ، + 0.34٪ أو Freddie Mac FMCC ، -0.16٪ أو بواسطة الحكومة الفيدرالية التأهل لمدة تصل إلى 18 شهرًا من التحمل المرتبط بالوباء وتكون محمية بوقف الرهن الذي يمتد حتى نهاية شهر يونيو ، من بين إجراءات الحماية الأخرى ، لا يوجد إعفاء على الصعيد الوطني للقروض غير المدعومة اتحاديًا.

النتيجة: في بعض الأحيان ، لا يُعرض على المقترضين غير المدعومين من الحكومة الفيدرالية سوى تعليق السداد قصير الأجل وخطط السداد التي لا يمكن تحملها نسبيًا ، وفي أسوأ الحالات ، لم يتلقوا أي إعانة وخسروا منازلهم في منتصف الجائحة. غالبًا ما يعتمد مصيرهم على هوية حامل القرض. يتم الاحتفاظ بالعديد من هذه القروض في محافظ مصرفية ، حيث يتمتع البنك بسلطة تقديرية كبيرة لتقديم نوع الإعفاء الذي يراه مناسبًا ، في حين أن البعض الآخر مملوك من قبل مستثمرين أصغر أو معبأ في أوراق مالية ذات علامة تجارية خاصة ، حيث يمكن أن تحكم مستندات الصفقة أنواع يمكن أن يقدمها مقدمو خدمات الإغاثة للمقترضين.

ماذا تعني الأيام المائة الأولى لبايدن بالنسبة لك ولأموالك؟

كيف ستؤثر حزمة التحفيز الجديدة على الاقتصاد؟ افهم كيف تؤثر ديناميكيات السوق والسياسات الضريبية في الوقت الحاضر عليك من خلال الأخبار والتحليلات في الوقت الفعلي من MarketWatch. ستساعدك بيانات وإحصاءات السوق الفورية لدينا على اتخاذ الإجراءات على الفور - بغض النظر عن تجربتك الاستثمارية.

اشترك الآن: خصم 50٪ لمدة عام

MarketWatch على أجهزة متعددة

وهذا يترك المقترضين مكشوفين حيث أحدث الوباء ثغرات في أمن الإسكان في البلاد. اعتبارًا من كانون الثاني (يناير) ، بلغت حالات التخلف الشديد في سداد القروض العقارية خمسة أضعاف مستويات ما قبل الوباء ، وفقًا لمزود بيانات الرهن العقاري Black Knight.

يقول الخوادم إنهم يقومون بدورهم لمساعدة المقترضين. تقول كارمن بيل ، رئيسة مجموعة الخدمات الافتراضية في Wells Fargo WFC ، "هدفنا الأول هو إبقاء الناس في منازلهم" ، بنسبة -0.31٪. وتقول إن البنك "اتخذ نفس النهج" في التعامل مع الرهون العقارية غير المدعومة اتحاديًا كما هو الحال مع تلك التي يتم دعمها ، إلا عندما يضع المستثمرون الخاصون قيودًا على الإعفاء.

من الناحية المثالية ، "يجب أن تستند الإغاثة إلى احتياجات المقترض وليس من يملك القرض" ، كما يقول إريك كابلان ، كبير المستشارين في مركز Milken Institute for Financial Markets ، "ولكن لا يمكنك تجاهل القواعد المطبقة" والإمكانيات اعتراضات المستثمرين. يطالب المدافعون عن حقوق المستهلكون المشرعين بتوسيع حقوق مالكي المنازل في التحمل وإعفاءات الدفع الأخرى. يجب أن يطلب الكونجرس من القروض الخاصة اعتماد وقف حبس الرهن وخطط التحمل ودفع ما بعد التحمل

قد يكلف المقترضين إجراءات حماية التحمل الفيدرالية ويستبعدهم من قرارات تجميد الرهن التي تفرضها فاني وفريدي. (القروض المعاد أداءها كانت متأخرة في السداد ولكنها الآن جارية.)

في رسالة مؤرخة في أواخر فبراير إلى براون وريد ، قال مدير FHFA مارك كالابريا إن حوالي 42000 قرض من حوالي 95,000 قرض تم بيعها أعيد تأمينها في الأوراق المالية المدعومة من Fannie أو Freddie وستحتفظ بحماية قانون CARES ، بينما تم بيع الباقي في الصفقات التي تتطلب المشترين ومقدمي الخدمة للوفاء بأي خطط التحمل الحالية المعمول بها في وقت البيع وإعطاء الأولوية لبدائل الرهن. كتب كالابريا أن FHFA وجهت فاني وفريدي للمطالبة بأن تحافظ القروض المباعة في المستقبل على حماية الرهن والتسامح المتعلقة بـ COVID.

من "المثير للغضب" أن جميع المقترضين لم يحصلوا على نفس الحماية أثناء الوباء ، كما يقول بنجامين جانشيفيتش ، 37 عامًا ، وهو صاحب منزل في بالتيمور.

بعد حادث دراجة نارية عام 2019 أبقاه عاطلاً عن العمل لمدة ستة أشهر ، كما يقول Jancewicz ، كان في حالة إفلاس عندما ضرب الوباء ومسح 75 ٪ من دخله كفنان رسومي. عندما خرج من الإفلاس ، طلب من شركة خدمات الرهن العقاري التابعة له ، Shellpoint Mortgage Service ، الحصول على الإغاثة المتعلقة بالوباء ، لكن طُلب منه فقط ملء الاستمارات نفسها مرارًا وتكرارًا دون نتيجة ، كما يقول. "بدأت فقط في تعبئة صندوق كل أسبوع أو نحو ذلك" ، معتقدًا أنه سيفقد منزله ، كما يقول Jancewicz ، وهو والد وحيد مع طفلين في منتصف المدرسة.

في الأسابيع الأخيرة ، حصل أخيرًا على أوراق لتعديل قرض يجعل أقساطه الشهرية ميسورة التكلفة ولكنه يتطلب دفعة كبيرة في نهاية مدة القرض. يقول Jancewicz: "أعتقد أنه الخيار الوحيد المتاح لي الآن". لم تستجب شركة Shellpoint ، وهي وحدة تابعة لشركة New Residential Investment Corp. NRZ ، + 0.37٪ ، لطلبات التعليق.