كيفية شراء منزل بائتمان سيئ - 10 خطوات للحصول على قرض عقاري
لا يعني مجرد سوء الائتمان أنك لا تحلم بامتلاك منزلك.
يمكنك بالتأكيد شراء منزل ، حتى مع سوء الائتمان. ولكن كلما كان رصيدك أسوأ ، زادت التحديات التي ستواجهها في شراء منزل.
عندما تبدأ في استكشاف الطريق إلى امتلاك المنازل ، احترس من هذه المخاطر المتعلقة بالائتمان على طول الطريق ، واتبع الخطوات أدناه لجعل حلمك في امتلاك المنزل حقيقة واقعة.
كيف يؤثر سوء الائتمان على قدرتك على شراء منزل؟
أولاً وقبل كل شيء ، عليك أن تفهم أن المقرضين يقومون بتسعير القروض بناءً على المخاطر المتصورة. بالنسبة لهم ، القرض الخاص بك هو استثمار. وكلما زادت مخاطر الاستثمار ، زاد العائد الذي يحتاجون إليه لتبرير المخاطرة.
يمثل المقترضون ذوو الائتمان السيئ مخاطر أعلى للمقرض ، لذلك يتم محاسبتهم وفقًا لذلك. يتوقف المقرضون عن التسعير ، إما أنهم يحتاجون إلى ضمانات إضافية للحماية من التخلف عن السداد
بالنسبة إلى السياق ، تعتبر الدرجات الائتمانية الأقل من 630 "سيئة" ، بينما تعتبر الدرجات في النطاق من 630 إلى 689 "عادلة". تعتبر الدرجات في النطاق من 690 إلى 730 "جيدة" ، ويعتبر معظم المقرضين الدرجات الأعلى من 730 "ممتازة".
إليك ما يمكن أن تتوقعه عندما تتعامل مع مقرضي الرهن العقاري كمقترض يعاني من سوء الائتمان.
معدلات فائدة أعلى
هل تعرف كل معدلات الفائدة المنخفضة السخيفة التي تراها معلن عنها على لافتات مواقع الويب وإعلانات الرهن العقاري على التلفزيون؟
لن تتأهل لهؤلاء.
يبدأ التسعير الأعلى لقرضك بمعدل فائدة أعلى. انسَ الأسعار المنخفضة التي تراها معلن عنها وتوقع أن تدفع نقطة أو نقطتين مئويتين أعلى ، إن لم يكن أكثر.
لكن هذا لا يعني أنه يجب عليك تسوية أي شيء يقتبس منك المقرض الأول. تسوق ، قارن عروض الأسعار ، تفاوض ، واتبع الخطوات الأخرى للحصول على معدل فائدة أقل على الرهن العقاري.
نقاط أعلى
يتقاضى مقرضو الرهن العقاري الكثير من الرسوم المسبقة ، ومعظمها رسوم ثابتة تحمل أسماء مثل "رسوم المعالجة" و "الرسوم الإدارية" و "رسوم الاكتتاب". ولكن هناك نوع واحد من الرسوم يختلف: رسوم الإنشاء.
هذه الرسوم المعروفة باسم "النقاط" هي نسبة مئوية من إجمالي مبلغ القرض. النقطة الواحدة تعادل 1٪ من القرض.
عند التعامل بأرقام بمئات الآلاف ، فإن نقطة مئوية واحدة ليست مجموع صغير. نقطتان على رهن عقاري بقيمة 250.000 دولار أمريكي تعني رسوم إنشاء قدرها 5000 دولار يتم دفعها لمقرض الرهن العقاري الخاص بك. وذلك قبل كل الرسوم الثابتة وتكاليف الإغلاق الأخرى.
الأخبار السيئة هي أنه كلما كان ائتمانك أسوأ ، زادت النقاط التي يحتمل أن يتقاضاها المقرض. الاخبار الجيدة؟ مثل كل شيء آخر في الحياة ، النقاط قابلة للتفاوض. يمكنك ويجب عليك التفاوض بقوة لتخفيض النقاط المفروضة على الرهن العقاري الخاص بك.
دفعة مقدمة أعلى
كما تشك على الأرجح ، يطلب المقرضون عادةً من المقترضين الذين يعانون من سوء الائتمان تقديم دفعة أولى أكبر.
تاريخيا ، الدفعة الأولى الكلاسيكية على المنازل هي 20٪. حتى بعد تشديد متطلبات القروض في أعقاب أزمة الإسكان ، لا يزال العديد من المقرضين يقدمون برامج قروض ذات دفعات مقدمة منخفضة - حتى بالنسبة لأولئك الذين يعانون من سوء الائتمان.
ومع ذلك ، فإنك تواجه صعوبة في التأهل للبرامج ذات الدفعات المقدمة المنخفضة كمقترض بائتمان سيئ. المزيد عن هذه البرامج قريبا.
ارتفاع الاحتياطيات النقدية
يطلب بعض المقرضين الاحتفاظ باحتياطيات نقدية في حسابك المصرفي ، حتى بعد دفع الدفعة المقدمة وجميع تكاليف الإغلاق.
تقاس الاحتياطيات النقدية بعدد معين من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، وتتنوع من برنامج إلى آخر ومن مُقرض إلى مُقرض. كلما كان ائتمانك أسوأ ، زاد احتمال أن يطلب المقرض احتياطيات نقدية إضافية محفوظة في حسابك المصرفي.
مخاطر تأمين الرهن العقاري الدائم
إذا انتهى بك الأمر إلى الحصول على قرض عقاري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية - وهو برنامج مصمم خصيصًا لمساعدة المقترضين الذين يعانون من سوء الائتمان على شراء منزل - فإنه يأتي مع جانب سلبي. يجب أن يدفع المقترضون مبلغًا إضافيًا مقابل تأمين الرهن العقاري طوال فترة القرض.
التأمين على الرهن العقاري ليس رخيصًا. يدفع المقترضون رسومًا لمرة واحدة تبلغ 1.75٪ من مبلغ القرض ، بالإضافة إلى الرسوم السنوية في أي مكان من 0.45٪ إلى 1.05٪ من مبلغ القرض (غالبًا 0.85٪).
للحصول على قرض بقيمة 250.000 دولار ، إذا دفعت معدل 0.85٪ ، فهذا يعني رسومًا إضافية بقيمة 4375 دولارًا عند الإغلاق ، بالإضافة إلى 2125 دولارًا سنويًا (177 دولارًا في الشهر)
على النقيض من ذلك ، تسمح لك القروض التقليدية بتقديم طلب لإزالة تأمين الرهن العقاري بمجرد انخفاض رصيد القرض إلى أقل من 80٪ من قيمة العقار. والعديد من برامج القروض التقليدية لا تتطلب رسمًا مقدمًا للتأمين على الرهن العقاري.
لديك المزيد من الأدوات والموارد والخيارات المتاحة لك مما قد تدركه. في كثير من الحالات ، مجرد الاستعداد لشراء منزل سيضعك في وضع مالي أقوى بكثير.
إليك من أين تبدأ في مسعاك لتصبح صاحب منزل.
1. سداد الديون غير المضمونة
بصرف النظر عن الممارسة الأساسية المتمثلة في دفع جميع فواتيرك في الوقت المحدد ، فإن الخطوة الأولى لتحسين رصيدك هي سداد أرصدتك الحالية. خاصه،
ترغب مكاتب الائتمان في رؤية جميع أرصدتك الدائنة التي تقل عن 30٪ من حد الحساب.
لذلك ، إذا كانت لديك بطاقة ائتمان بحد 10.000 دولار ، فأنت تريد أن يقل رصيدك عن 3000 دولار.
بالنسبة للعديد من المشترين المحتملين ، فإن هذا يخلق معضلة ، مما يجبرهم على الاختيار بين سداد الديون والادخار للدفعة الأولى. يجب أن يأخذ سداد الديون عالية الفائدة غير المضمونة الأولوية لتخفيض أرصدتك إلى أقل من 30٪ كحد أدنى.
من الناحية المثالية ، تريد سداد كل هذه الديون باستخدام طريقة كرة الثلج للديون أو طرق انهيار الديون وتخليص نفسك من المدفوعات مرة واحدة وإلى الأبد. هذا يتركك في وضع أفضل بكثير لتوفير المال.
أخيرًا ، ضع في اعتبارك أن المقرضين سينظرون في نسبة الدين إلى الدخل ، بما في ذلك جميع ديونك. يطلق عليه "نسبة النهاية الخلفية" في عالم الرهن العقاري - نسبة جميع مدفوعات ديونك الشهرية إلى إجمالي دخلك.
2. تحقق من تقرير الائتمان الخاص بك ونزاع الأخطاء
إحدى أسرع الطرق لتحسين درجة الائتمان الخاصة بك هي إزالة الأخطاء من تقرير الائتمان الخاص بك.
تقوم مكاتب الائتمان بمعالجة مليارات المعاملات شهريًا لمئات الملايين من الأمريكيين. في هذا المجلد ، الأخطاء لا مفر منها.
ابدأ بسحب تقرير الائتمان الخاص بك والتحقق من كل حساب والإبلاغ عن الدفع بعناية. إذا رأيت أي شيء يبدو في غير محله ، فاتبعه. اتصل بالدائن ، وقدم نزاعًا مع كل من مكاتب الائتمان التي تبلغ عن الخطأ.
اعتمادًا على الأخطاء ، قد تؤدي إزالتها إلى ارتفاع درجة الائتمان الخاصة بك بعشرات النقاط في غضون شهر أو شهرين.
3. كن حريصاً في توفير المال
أنت تعلم بالفعل أنك ستحتاج إلى المال لدفع دفعة أولى ضخمة. وهذا يعني خفض نفقاتك وزيادة معدل الادخار لديك. على الرغم من أن الشهر أو الشهرين الأول من الميزانية الجديدة يمكن أن يمثل تحديًا ، إلا أنه من دواعي السرور أن تشاهد حساب التوفير الخاص بك يتضخم من حيث القيمة.
إحدى الطرق لخداع نفسك بمهارة لتوفير المزيد من المال هي تسمية حساب التوفير الخاص بك بشيء مثل "صندوق المنزل". في كل مرة تقوم فيها بتحويل الأموال إليه ، ستشعر بإثارة صغيرة للاقتراب من هدفك المتمثل في شراء منزلك.
يمكنك أيضًا تسهيل توفير الأموال من خلال أتمتة ذلك من خلال تطبيقات التوفير. سيوفرون لك المال في الخلفية دون الحاجة إلى تحريك إصبعك.
4. استكشاف قروض إدارة الإسكان الفدرالية
إذا كنت قد خدمت في القوات المسلحة الأمريكية ، فتحقق لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض منزل من VA. نظرًا لأنها مدعومة من قبل وزارة الدفاع ، فهي عادةً أفضل صفقات القروض المتاحة في السوق.
للأسف ، فهي ليست متاحة لمعظمنا. إذا لم تكن قد خدمت في الجيش مطلقًا ، ففكر في قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. إنها إحدى الطرق الأكثر شيوعًا التي يسلكها مشترو المنازل الذين يعانون من سوء الائتمان.
على الجانب الإيجابي ، تتطلب قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية دفعة أولى صغيرة فقط. يمكن للمشترين الذين تزيد درجة ائتمانهم عن 580 تمويل 96.5٪ من سعر الشراء ، مع ترك 3.5٪ كحد أدنى للدفعة الأولى. حتى أولئك الذين حصلوا على درجات بين 500 و 579 يمكنهم الشراء بنسبة 10٪ أقل ، والتي لا تزال أقل بكثير من 20٪ التقليدية.
الجانب السلبي الرئيسي هو قسط تأمين الرهن العقاري (MIP) ، كما هو موضح أعلاه. يجب على المقترضين دفع 1.75٪ رسوم مقدمة ، بالإضافة إلى دفعة MIP الشهرية المستمرة طوال فترة القرض. بغض النظر عن مقدار ما تدفعه لرصيدك ، فإنك لا تزال مدينًا به.
5. لا تتخلى عن برامج القروض التقليدية
في حين أن برامج القروض التقليدية كانت تنأى بنفسها عن المقترضين الذين يعانون من سوء الائتمان ، فإن الشركات التي ترعاها الحكومة ، فاني ماي وفريدي ماك ، قدمت برامج قروض تقليدية بمتطلبات أكثر مرونة.
تم تصميم برنامج Fannie Mae's HomeReady للدفعات المقدمة المنخفضة أكثر مما هو للائتمان السيئ ، ولكن الحد الأدنى لدرجة الائتمان هو 620. مع حد أدنى للدفعة المقدمة بنسبة 3 ٪ فقط وعدم وجود شرط تأمين الرهن العقاري على مدى الحياة ، فإنه يجعل بديل رائع لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - إذا كان بإمكانك التأهل للحصول عليها.
وبالمثل ، تقدم Freddie Mac برنامج قروض بنسبة 3٪ يسمى Home Possible. متطلبات الائتمان أعلى قليلاً عند 640 ، لذا استمر في العمل على تحسين ائتمانك إذا لم يكن رصيدك موجودًا بعد.
إذا لم تكن واضحًا بشأن الفرق بين قروض إدارة الإسكان الفيدرالية والقروض التقليدية ، فهي برامج قروض تم تحديدها من قبل الفروع المختلفة للحكومة. يقدم معظم مقرضي الرهن العقاري كلاً من قروض إدارة الإسكان الفدرالية وبرامج القروض التقليدية المحددة من قبل فاني ماي وفريدي ماك ، لذا تحدث إلى مجموعة من المقرضين لمقارنة عروض الأسعار.
6. تحقق مع الاتحادات الائتمانية والبنوك المجتمعية
تقدم الاتحادات الائتمانية المحلية والبنوك المجتمعية أحيانًا برامج قروض جذابة ، حتى للمقترضين الذين يعانون من سوء الائتمان.
هذه تختلف بشكل كبير من بنك لآخر ، لذلك لسوء الحظ ، عليك فقط التقاط الهاتف والبدء في الاتصال. تحدث إلى أكبر عدد ممكن من البنوك المحلية ، وكن صريحًا بشأن تاريخك الائتماني ، واطلع على ما يمكنهم تقديمه.
7. خذ بعين الاعتبار روث إيرا
على الرغم من أن مداهمة حسابات التقاعد الخاصة بك لشراء منزل لا ينصح به بشكل عام إلا أنه خيار مطروح على الطاولة.
يمكنك سحب المساهمات من Roth IRA الخاص بك في أي وقت ولأي سبب وبدون عقوبة. ويمكنك أيضًا سحب أرباح هذه المساهمات لشراء منزلك الأول - ما يصل إلى 10.000 دولار أمريكي
إذا كان حسابك مفتوحًا لمدة خمس سنوات على الأقل. لا توجد عقوبة ولا ضرائب مستحقة.
هناك تحذير واحد: يجب عليك استخدام الأموال المسحوبة لمنزلك في غضون 120 يومًا من سحبها ، وإلا فإنك ستواجه ضرائب وغرامة بنسبة 10٪.
نظرًا لسوء درجة الائتمان ، فإنك تبحث عن دفعة أولى أعلى ، الأمر الذي قد يبدو مستحيلًا. الحصول على القليل من المساعدة من Roth IRA الخاص بك هو أحد الخيارات لسد الفجوة ، لكنه يأتي مع خطر الندم على الخطوة بعد التقاعد.
8. الوصول إلى حسابات التقاعد الأخرى
مرة أخرى ، لا يوصى عادة بالانسحاب المبكر من حسابات التقاعد. ولكن إذا كان لا بد من كسر حصالة نقودك لشراء منزل ، فيمكنك القيام بذلك في لمح البصر.
يمكنك سحب ما يصل إلى 10.000 دولار من IRA التقليدي أو SIMPLE IRA أو SEP IRA لشراء منزل دون تكبد 10٪ غرامة التوزيع المبكر. على عكس سحب الأموال من Roth IRA الخاص بك ، فأنت بحاجة إلى دفع ضرائب الدخل على الأموال المسحوبة. لقد تهربت من ضرائب الدخل هذه عندما ساهمت بالأموال.
كما هو الحال مع Roth IRA ، يجب عليك استخدام الأموال لمنزلك في غضون 120 يومًا من سحبها.
خياراتك محدودة بدرجة أكبر باستخدام 401 (ك). يسمح لك معظم مسؤولي 401 (ك) باقتراض الأموال مقابل رصيدك ، ولكن لا يزال يتعين عليك دفع فائدة على القرض. بشكل عام ، يطلب مقرضو الرهن العقاري عدم اقتراض أي جزء من الدفعة المقدمة.
أحد الخيارات الأخرى هو تحويل حساب 401 (k) إلى حساب IRA إذا كان مع صاحب عمل سابق ، وليس صاحب عملك الحالي. بهذه الطريقة ، يمكنك الوصول إلى الأموال باستخدام إعفاء شراء المنزل بقيمة 10.000 دولار الموضح أعلاه.
ولكن فقط اقتحم حساب التقاعد الخاص بك كملاذ أخير.
9. احصل على Cosigner
إذا رفض المقرضون رفضك أو اقتبسوا أسعار الفائدة والرسوم المرتفعة بشكل شنيع بسبب ضعف الائتمان ، فإن أحد الخيارات هو إحضار cosigner.
إنها ظاهرة شائعة بدرجة كافية مع مشتري المنازل الأصغر سنًا ، الذين ربما لم ينشئوا ائتمانًا كافيًا للتأهل للحصول على قرض عقاري قوي. غالبًا ما ينوب آباؤهم عنهم.
لكن تقديم رهن عقاري لشخص آخر ينطوي على الكثير من المخاطر. إنها خدمة كبيرة ، ولا يجب أن تطلبها بسهولة.
10. إعداد جميع الوثائق
عندما تبدأ في الاتصال بالمقرضين لجمع عروض الأسعار ، سيطلبون وثائق. ثم المزيد من الوثائق. وما زال أكثر بعد ذلك.
يرغب المقرضون في الاطلاع على وثائق دخلك ، بالطبع ، مثل قسائم الدفع والإقرارات الضريبية لعدة سنوات. كما أنها تتطلب عادةً كشوف حسابات مصرفية لعدة أشهر. إذا كان لديك أي ودائع كبيرة بخلاف ما يظهر من راتبك ، فسوف يسألون عنها.
سيطلبون بعد ذلك الوثائق المتعلقة بسجل الإيجار ، وربما دليل على أنك دفعت الإيجار في الوقت المحدد.
هناك عدد كبير من المستندات الأخرى التي قد يطلبونها. تعرف على عملية الإغلاق القياسية والوثائق ، ثم استعد لتقديم مجموعة من المستندات الأخرى بناءً على أهواء المكتتب.
سوء الائتمان هو الضربة الأولى ضدك. لا تضيف المزيد من خلال الفشل في إنتاج وثائق طلب المقرضين.
كلمة أخيرة
حتى الأشخاص الذين يعانون من ضعف الائتمان يمكنهم شراء منزل. لكن هذا لا يعني بالضرورة أنه ينبغي عليهم ذلك.
يتطلب كونك مالك منزل انضباطًا ماليًا أكثر بكثير من التأجير. كل عام ، يمكنك أن تتوقع إنفاق أموال كبيرة للصيانة والإصلاحات. يقع الكثير من مالكي المنازل في فخ عدم وضع ميزانية لإصلاحات المنزل ، معتقدين ، "كان هذا العام مختلفًا لأنني قمت بإصلاح الفرن. لكن العام المقبل سأكون في وضع مالي أفضل ".
إذا لم تتمكن من الاحتفاظ بأربعة أرقام في حساب التوفير ، فمن المحتمل أنك لست مستعدًا لأن تكون مالك منزل. ابدأ بسداد بطاقات الائتمان الخاصة بك والديون الأخرى ذات الفائدة المرتفعة ، وقم بتنظيف سجل الائتمان الخاص بك ، وقم بتوفير 10٪ على الأقل من كل شيك أجر (ويفضل أكثر من ذلك بكثير).
يحدث شيء مثير للفضول عندما تبدأ في إعداد أموالك لشراء منزل. في عملية تحسين الائتمان الخاص بك وتوفير دفعة أولى ، فإنه يجبرك على تحسين عاداتك المالية. بحلول الوقت الذي تسدد فيه ديونًا عالية الفائدة وتوفر دفعة مقدمة ضخمة ، يجب أن يكون لديك أدوات الميزانية والعادات اللازمة لتكون مالك منزل مسؤول.
إرسال تعليق