هبوط أسعار المساكن؟ توقعات سوق الإسكان المحلي



هبوط أسعار المساكن؟ تُظهر هذه الخريطة التفاعلية الاحتمالات الإحصائية لحدوثها في سوق الإسكان المحلي

نتحدث عن 180. لم يتلاشى فقط ازدهار الإسكان الوبائي - الذي دفع أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 42٪ خلال العامين الماضيين - ، ولكننا رأينا أنه حل محله "ركود الإسكان". في جميع أنحاء البلاد ، تنخفض مبيعات المنازل وتتزايد مستويات المخزون. أدى هذا الانكماش الاقتصادي إلى تباطؤ الإسكان في أسرع معدل له منذ عام 2006.

بالمضي قدمًا ، سيستمر سوق الإسكان في التباطؤ. فرض مجلس الاحتياطي الفيدرالي ضغوطًا تصاعدية على معدلات الرهن العقاري كوسيلة لتهميش مشتري المساكن مؤقتًا. أدى الانخفاض اللاحق في مبيعات المنازل إلى حدوث انكماشات اقتصادية عبر الاقتصاد. لقد تسبب بالفعل في تسريح العمال في قطاعات مثل بناء المساكن وإقراض الرهن العقاري. قريباً ، ستشهد تخفيضات في الإنتاج الجيد الدائم ، مثل إنتاج النوافذ ، وتخفيضات في السلع مثل الخشب والصلب. مع انتشار الانكماشات الاقتصادية في جميع أنحاء الاقتصاد ، من المفترض أن تساعد في التخلص من التضخم.

يقول بيل ماكبرايد ، مؤلف مدونة Calculated Risk ، لـ Fortune: "الطريقة الأكثر شيوعًا للدخول في الركود هي رفع الاحتياطي الفيدرالي للمعدلات لمحاربة التضخم ... المؤشر الرئيسي لهذا النوع من الركود هو الإسكان". "إنه [الإسكان] ليس الهدف ، لكنه [الإسكان] هو الهدف أساسًا."

لا يعتقد ماكبرايد ، وهو خبير بارز في دورات الإسكان ، أن الركود الاقتصادي الواسع في الولايات المتحدة وشيك هذا العام. ومع ذلك ، كما يقول ، يخبرنا ضعف سوق الإسكان أن الركود الذي يسببه بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يكون في الأفق.

الآن بعد أن دخل سوق الإسكان في الولايات المتحدة في حالة ركود ، فإنه يثير السؤال: ما الذي سيأتي بعد ذلك بالنسبة لأسعار المنازل؟ يوم الثلاثاء ، سيعلن مؤشر كيس شيلر لأسعار المنازل في الولايات المتحدة أن أسعار المنازل نمت بمعدل مزدوج الرقم بين مايو 2021 ومايو 2022. ومع ذلك ، فإن هذه البيانات متأخرة. يقول المطلعون على الصناعة إن القصة الحقيقية هي قصة تباطؤ حاد في نمو الأسعار. بحلول هذا الوقت من العام المقبل ، تتوقع McBride أن ترتفع أسعار المنازل بنسبة 0٪ على أساس سنوي. (فريدي ماك لا يتفق مع ذلك ويقول إن أسعار المنازل الوطنية سترتفع بنسبة 4.4٪ أخرى).

بغض النظر عن المكان الذي ستذهب إليه أسعار المساكن الوطنية بعد ذلك ، فلن تكون في جميع أنحاء البلاد. بالفعل ، تتقلص أسواق مثل Boise و Phoenix بشكل أسرع بكثير من بقية البلاد.

للحصول على فكرة عما قد يكون في الأفق على المستوى الإقليمي ، تواصلت Fortune مع CoreLogic لمعرفة ما إذا كانت الشركة ستزودنا بتقييمها لأكبر أسواق الإسكان الإقليمية في البلاد. لتحديد احتمالية انخفاض أسعار المساكن الإقليمية ، قامت CoreLogic بتقييم عوامل مثل توقعات نمو الدخل ، وتوقعات البطالة ، وثقة المستهلك ، ومعدلات الديون إلى الدخل ، والقدرة على تحمل التكاليف ، ومعدلات الرهن العقاري ، ومستويات المخزون. ثم وضعت CoreLogic أسواق الإسكان الإقليمية في واحدة من خمس فئات ، مجمعة حسب احتمالية انخفاض أسعار المساكن في هذا السوق المعين خلال الاثني عشر شهرًا القادمة. فيما يلي المجموعات التي استخدمتها شركة الأبحاث العقارية لتحليل شهر يوليو:

مرتفع جدًا: فرصة تزيد عن 70٪ لانخفاض السعر

مرتفع: فرصة 50٪ - 70٪

متوسط: فرصة 40٪ - 50٪

منخفض: فرصة تتراوح بين 20٪ و 40٪

منخفض جدًا: فرصة من 0٪ إلى 20٪

بين مايو 2022 ومايو 2023 ، تتوقع CoreLogic أن ترتفع أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 5٪ أخرى. هذا وطنيا. على المستوى الإقليمي ، سوف يختلف كثيرًا.

من بين 392 سوقًا من أسواق الإسكان الإقليمية التي نظرت فيها ، وجدت CoreLogic أن 98 سوقًا لديها فرصة أكبر من 50٪ لرؤية أسعار المساكن المحلية تنخفض خلال الأشهر الـ 12 المقبلة. في يونيو ، شهد 45 سوقًا فقط تغيرًا بنسبة 50٪ في انخفاض أسعار المنازل خلال الأشهر الـ 12 المقبلة. في مايو ، سقط 26 سوقًا فقط في هذا المخيم

"تنتشر المخاوف بشأن تباطؤ الطلب في سوق الإسكان عبر المزيد من الأسواق ، لا سيما مع [أ] بدأت حصة أعلى من بائعي المنازل في خفض أسعار طلباتهم وتباطؤ نمو أسعار المنازل. عدد الأسواق التي يزيد احتمال انخفاض الأسعار فيها عن 50٪ تضاعفت مرة أخرى مقارنة بالشهر السابق ، لكنها ظلت مركزة في المناطق التي شهدت نموًا قويًا في الأسعار بشكل خاص على مدار العامين الماضيين أو مناطق بها هجرة سكانية خارجية ، "سلمى هيب ، نائبة كبير الاقتصاديين في CoreLogic ، لـ Fortune.

من بين 392 سوقًا من أسواق الإسكان الإقليمية التي قامت CoreLogic بقياسها ، كان 84 سوقًا في يوليو في مجموعة ذات مخاطر "منخفضة جدًا". وسقط 145 سوقا سكنية أخرى في المجموعة "المنخفضة" ، وتأهلت 65 سوقا للمجموعة "المتوسطة" ، و 70 سوقا في المجموعة "المرتفعة". صنفت CoreLogic 28 سوقًا إقليميًا للإسكان على أنها ذات احتمالية "عالية جدًا" لانخفاض أسعار المنازل خلال العام المقبل. يتضمن ذلك الأسواق الرئيسية مثل Boise و Philadelphia و San Francisco. يشمل هذا التجمع "المرتفع جدًا" أيضًا العديد من الأسواق الصغيرة والمتوسطة الحجم على طول الساحل الغربي وفي الشمال الشرقي.

في بعض هذه الأسواق المعرضة للخطر ، بما في ذلك سان فرانسيسكو ، ربما يكون سعر المنزل "الأعلى" قد تم تفجيره بالفعل. الأسعار تنخفض بالفعل في منطقة الخليج على أساس شهري. هو - هي

يبقى أن نرى ما إذا كانت هذه الانخفاضات في الأسعار ستستمر لفترة كافية للسوق للحصول فعليًا على قراءة سلبية على أساس سنوي في عام 2023.

يقول كيفين تشياو ، السمسار في منطقة الخليج ، لـ Fortune: "لقد شهدنا بالتأكيد انخفاضًا في أسعار البيع خلال الشهرين الماضيين بسبب الضربة المزدوجة لتصحيح ناسداك وارتفاع أسعار الفائدة". "اعتقدت في البداية أن سوق منطقة الخليج لن يشهد انخفاضًا كبيرًا في الأسعار بسبب نقص المخزون ، ولكن يبدو أنني قد أكون مخطئًا."

تم تسعير سوق الإسكان في الولايات المتحدة بمعدلات رهن عقاري تبلغ 3٪. الآن تجد التوازن بمعدلات 5.5٪. تتوقع بعض الشركات ، بما في ذلك John Burns Real Estate Consulting و Moody's Analytics ، أن الارتفاع الحاد في معدل الرهن العقاري يؤدي إلى ارتفاع الأسعار في الأسواق - تلك التي أصبحت شهدت ارتفاعًا في أسعار المنازل التي أصبحت أكثر انفصالًا عن الأساسيات الاقتصادية خلال أزمة الإسكان الوبائي - في أعلى درجات المخاطرة انخفاض أسعار المساكن. هذا منطقي إذا أخذنا في الاعتبار أن تلك الأسواق "الشمبانية" هي نفس الأماكن (انظر الرسم البياني أعلاه) التي تتباطأ بشكل أسرع في الوقت الحالي.

CoreLogic لا توافق. بينما تشير شركة الأبحاث العقارية إلى أن بعض الأسواق الفخمة مثل Boise تستعد لانخفاض أسعار المنازل ، فإن معظم الأسواق التي تعتبرها بها احتمالات "عالية جدًا" أو "عالية" لتصحيح أسعار المنازل هي أسواق ساحلية مرتفعة الثمن. بعض هذه الأسواق ، مثل سان فرانسيسكو ونيويورك ، معرضة للخطر بسبب الانخفاضات السكانية التي شهدتها أثناء الوباء. البعض الآخر أجهد ببساطة القدرة على تحمل التكاليف.

تعتقد مجموعة متنامية من الاقتصاديين في قطاع الإسكان أننا قد نتجه نحو بعض الانخفاضات الإقليمية في أسعار المنازل. لكن هذا لا يعني أنه انهيار في قطاع الإسكان. على عكس عام 2008 ، فإن مالكي المنازل هذه المرة في حالة مالية أفضل وقد حظرنا أسوأ المنتجات المالية من العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. ويقترن ذلك بضيق العرض هو السبب الذي يجعل العديد من اقتصاديي الإسكان لا يعتقدون أن "المبالغة في التقييم" ستؤدي إلى انهيار آخر.

تعتقد McBride أن سوقًا للإسكان مثل Boise - حيث ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 60٪ تقريبًا أثناء الوباء - يمكن أن تشهد انخفاضًا في أسعار المنازل بحوالي 5٪ إلى 10٪ خلال العام المقبل. لم يقتصر الأمر على تسعير أسعار منازل Boise القياسية للعديد من السكان المحليين ، ولكن أسهم التكنولوجيا المسطحة يمكن أن تضع الماء البارد في وفرة السوق. ومع ذلك ، في نظر ماكبرايد ، هذا بالكاد سيناريو رهيبة.

0/Post a Comment/Comments

أحدث أقدم