توقعات أسعار المنازل في الولايات المتحدة في عام 2023
في أي وقت ينتقل الاحتياطي الفيدرالي إلى وضع مكافحة التضخم ، سيكون سوق الإسكان في الولايات المتحدة عرضة للخطر. ولكن عندما تأتي هذه الزيادات في أسعار الفائدة بعد أن ارتفعت أسعار المساكن في الولايات المتحدة بنسبة 43٪ في ما يزيد قليلاً عن عامين ، فإن العواقب ستكون أكثر وضوحًا.
هذا ، بالطبع ، ما نراه الآن. على الرغم من التركيبة السكانية المواتية ومستويات المخزون الضيقة ، فإن القدرة على تحمل التكاليف الضاغطة - معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى جانب أسعار المساكن المزبدية - بدأت في دفع أسعار المساكن إلى الانخفاض. في الواقع ، علمنا هذا الأسبوع أن أسعار المنازل في الولايات المتحدة كما تم قياسها بواسطة مؤشر Case-Shiller لأسعار المنازل الوطنية بالولايات المتحدة ، سجلت أول انخفاض لها على أساس شهري منذ عام 2012.
في جميع أنحاء البلاد ، يعمل سوق الإسكان في الولايات المتحدة - الذي تم تسعيره إلى معدلات الرهن العقاري بنسبة 3٪ أثناء انتشار جائحة الإسكان - نحو التوازن في مواجهة معدلات الرهن العقاري بنسبة 6٪. لكننا ما زلنا في الجولات الأولى. وما زال التصحيح المستمر لأسعار المنازل لم يصل إلى كل الأسواق: بين مايو وأغسطس ، انخفضت قيمة المنازل في سان خوسيه بنسبة 10.6٪ بينما نمت قيمة المنازل بنسبة 2٪ في أورلاندو.
من أجل فهم أفضل إلى أين يتجه التراجع في قطاع الإسكان في الولايات المتحدة بعد ذلك - وما إذا كان تصحيح أسعار المنازل سيصيب المزيد من الأسواق قريبًا - تواصلت شركة Fortune مع كبير الاقتصاديين في شركة Zonda علي وولف. عندما لا تسافر في جميع أنحاء البلاد وتتحدث إلى بناة المنازل ، فإنها تقدم المشورة للبيت الأبيض بشأن مسائل الإسكان.
مع تقدم البيانات ، من الواضح تمامًا أن أسعار المساكن تنخفض في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلاد. في بعض الأماكن يكون حادًا إلى حد ما. هل تتوقع استمرار انخفاض أسعار المساكن حتى عام 2023؟
لم نشهد انخفاض أسعار المساكن على مستوى العالم في جميع أنحاء البلاد ، ولكن هناك بعض الأسواق التي بدأت فيها أسعار المنازل في الانخفاض ونتوقع أن نرى ذلك في المزيد من المناطق المركزية في جميع أنحاء البلاد في الأشهر القليلة القادمة. يمكن توقع حدوث تصحيحات في أسعار المساكن في عام 2023 طالما ظلت أسعار الفائدة مرتفعة وظل طلب المستهلكين بطيئًا.
ما هي أنواع الأسواق الأكثر عرضة للخطر؟
الأسواق الأكثر ضعفاً تشمل: 1) تلك التي ارتفعت فيها أسعار المساكن بشكل حاد بسبب العمل الهجين ، مثل Boise و Las Vegas و Denver. 2) الأسواق التي ليس لديها قاعدة توظيف محلية لدعم أسعار المنازل المرتفعة (بعبارة أخرى ، الأسواق التي تكون فيها أسعار المنازل والدخول خارجة عن السيطرة) ، مثل ناشفيل وأجزاء من فلوريدا. 3) الأسواق التي ارتفع فيها مخزون المساكن بسرعة ، مثل فينيكس وأوستن.
لماذا تتغير أسواق مثل أوستن وبويز وفينيكس بهذه السرعة؟
كانت طفرات الإسكان التي شوهدت في أسواق مثل أوستن وبويز وفينيكس من أوائل الازدهار في البلاد والأكثر حدة. أدت معدلات الفائدة على الرهن العقاري المنخفضة القياسية جنبًا إلى جنب مع التغييرات في نمط الحياة التي أحدثها الوباء ، بما في ذلك العمل من المنزل وزيادة عمليات الترحيل ، إلى ارتفاع كبير في الطلب والعرض على الإسكان.
أولئك الذين انتقلوا من أماكن مثل كاليفورنيا وواشنطن كانوا قادرين على الاستفادة من ملكية المنازل من بيع في سوق ذات تكلفة أعلى ووضع هذه الأموال في شراء منزل جديد في هذه الأسواق ذات الأسعار المعقولة نسبيًا. وجد مشترو إعادة التوطين أن هذه الأسواق ميسورة التكلفة مقارنة بالمكان الذي كانوا ينتقلون منه على حساب المشترين المحليين.
كان هناك اعتقاد في هذه الأسواق بأن اختلال التوازن بين العرض والطلب كان شديد الخطورة وطويل الأمد بحيث لا يمكن للأسواق أن تزداد سخونة. كان المشترون ، المحمومون لتأمين منزل ، على استعداد لدفع أي ثمن تقريبًا لتأمين منزل. اعتبر المستثمرون والزعانفون أن هذه الأسواق جاهزة للفرص. ساهمت هذه العقلية في الارتفاع الهائل في أسعار المساكن.
مع ارتفاع أسعار الفائدة في أوائل عام 2022 ، بدأ الواقع في الظهور. كان ارتفاع أسعار المنازل يتباطأ ولم يتم بيع كل منزل مدرج بسعر أعلى من سعر القائمة في غضون يوم واحد من الوصول إلى الإنترنت. تباطأ الطلب على المساكن في الوقت الذي بدأت فيه بعض المنازل الجديدة قيد الإنشاء في الظهور عبر الإنترنت وزاد مخزون المنازل الحالية بسرعة حيث حاول البائعون تحديد وقت ما يعتقدون أنه الجزء العلوي من السوق.
كيف تتوقع أن تؤثر معدلات الرهن العقاري القريبة من 7٪ على سوق الإسكان؟ كنا بالفعل نصحح معدلات الرهن العقاري بنسبة 5٪. هل نتوقع تكثيف الأمور بمعدلات 6.5٪ -7٪؟
إن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان مدفوعة بالعديد من العوامل ، لكن المُدخَلين الرئيسيين هما أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري. لقد عشنا للتو فترة فريدة في التاريخ الأمريكي حيث تم تعويض ارتفاع أسعار المساكن بانخفاض أسعار الفائدة بشكل قياسي. ساعد التمويل الرخيص في إبقاء مدفوعات الرهن العقاري الشهرية قيد الفحص.
ارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير منذ بداية العام ، على الرغم من ذلك ، مما شكل ضغطًا على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. بدأ المشترون بالفعل في الخروج من السوق عندما انتقلت أسعار الفائدة من 3٪ إلى 4٪ واستمرت كل زيادة بمقدار 100 نقطة أساس في إخراج ملايين الأمريكيين من ملكية المنازل.
إذا ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة لفترة طويلة ، نتوقع أن يظل الطلب على المساكن ضعيفًا ، وسيتم تقييد بناء المنازل الجديدة ، وستحتاج أسعار المساكن إلى التكيف مع الانخفاض في جميع أنحاء البلاد.
إرسال تعليق