مع انخفاض الرهون العقارية الجديدة بنسبة 47٪ ، بدأ المقرضون الأمريكيون بالإفلاس - فهل يمكن لهذا العامل أن يؤدي إلى أسوأ موجة من حالات الفشل منذ عام 2008؟
لا يمكن لسوق العقارات التوقف عن العمل ، مع استمرار انخفاض مخزون المنازل المعاد بيعها وارتفاع أسعار الفائدة مما يجعل من الصعب على المشترين تبرير القفزة.
والآن يمكننا أن نضيف المشاكل المالية لمقرض الرهن العقاري - وصعود (وهبوط) "الرهون العقارية غير المؤهلة" - إلى العوامل التي تؤدي إلى تفاقم سوق غير مؤكد بالفعل.
يكشف تقرير صادر عن ATTOM أن عمليات إنشاء الرهن العقاري الجديدة انخفضت بنسبة 47٪ في الربع الثالث من عام 2022 مقارنة بالعام السابق. يمثل هذا انخفاضًا بنسبة 19 ٪ عن الربع السابق ويمثل أكبر انخفاض سنوي منذ 21 عامًا. وعلى الرغم من أن برودة السوق تؤثر على جميع المقرضين ، فإن المقرضين غير المصرفيين - وخاصة أولئك الذين يتعاملون في NQM - يتحملون العبء الأكبر من ذلك.
ولكن ما الذي تعنيه مشكلة قروض الرهن العقاري NQM هذه حقًا؟ وماذا يعني ذلك بالنسبة للمشترين غير التقليديين الذين يحاولون الحصول على موطئ قدم في السوق؟
يدفع الأمريكيون ما يقرب من 40٪ أكثر على التأمين على المنزل مقارنة بما كان عليه الحال قبل 12 عامًا - وإليك كيفية إنفاق أقل على راحة البال
فوضى "غير مؤهلة"؟
تستخدم NQM طرقًا غير تقليدية للتحقق من الدخل وغالبًا ما يستخدمها أولئك الذين لديهم سيناريوهات دخل غير معتادة ، أو يعملون لحسابهم الخاص أو لديهم مشكلات ائتمانية تجعل من الصعب الحصول على قرض عقاري مؤهل.
لقد تم الترويج لها سابقًا كخيار للمقترضين ذوي الجدارة الائتمانية الذين لا يستطيعون التأهل لبرامج قروض الرهن العقاري التقليدية.
ولكن مع تقدم First Guaranty Mortgage Corp. و Sprout Mortgage - وهما شركتان متخصصتان في القروض غير التقليدية غير المؤهلة للحصول على دعم حكومي - هذا العام ، بدأ خبراء العقارات في التشكيك في قيمتها.
قدمت First Guaranty طلبًا للحماية من الإفلاس في الربيع بينما تم إغلاق Sprout Mortgage ببساطة في وقت مبكر من هذا الصيف.
في وثائق مرتبطة بإيداع إفلاسها ، قال قادة First Guaranty إنه بمجرد أن بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع ، انخفض حجم الإقراض وترك للشركة أكثر من 473 مليون دولار مستحقة للدائنين.
وفي الوقت نفسه ، تم إغلاق Sprout Mortgage ، الذي اعتمد بشدة على NQMs ، فجأة في يوليو. كما أغلقت شركة Reali الناشئة في مجال التكنولوجيا العقارية.
يضطر مقرضون آخرون من غير البنوك إلى التبسيط للبقاء واقفة على قدميها. يقول تقرير من HousingWire أن مقرضي التجزئة Angel Oak و Lower.com و Keller Mortgage اضطروا جميعًا إلى تسريح العمال نظرًا لظروف السوق الصعبة.
يعتقد معظم مراقبي سوق الإسكان أن ظروف اليوم - بقيادة قواعد الإقراض الأكثر صرامة - تعني أن الولايات المتحدة من المرجح أن تتجنب انهيار سوق الإسكان على غرار عام 2008.
لكن الإخفاقات بين المقرضين غير المصرفيين لا يزال من الممكن أن يكون لها تأثير كبير. بدأت حصة NQM من إجمالي سوق الرهن العقاري الأول في الارتفاع مرة أخرى: شكلت NQMs حوالي 4 ٪ من السوق خلال الربع الأول من عام 2022 ، حيث تضاعفت من انخفاضها البالغ 2 ٪ في عام 2020 ، وفقًا لشركة CoreLogic ، وهي شركة تحليل بيانات متخصصة في سوق الإسكان.
جزء مما ساهم في زيادة شعبية المؤسسات الوطنية للجودة الوطنية مؤخرًا هو تشديد قواعد الإقراض الحكومية.
تُعتبر المؤسسات الوطنية للجودة الوطنية اليوم إلى حد كبير رهانات أكثر أمانًا من القروض شديدة الخطورة التي ساعدت في تأجيج الانهيار في عام 2008.
ومع ذلك ، سيواجه العديد من المقرضين في NQM تحديًا عندما تبدأ قيم القروض في الانخفاض ، كما يفعل الكثيرون الآن مع تحركات الاحتياطي الفيدرالي لرفع أسعار الفائدة. عندما تنخفض القيم ، لا يتمكن المقرضون من غير البنوك دائمًا من الوصول إلى التمويل الطارئ أو الأصول المتنوعة التي يمكنهم الاستفادة منها مثل المقرضين المصرفيين الأكبر.
يمكن للبنوك أيضًا الاعتماد على قروض مؤهلة أكثر أمانًا لأنها تأخذ في الاعتبار التحقق التقليدي من الدخل ، ونسب دين أكثر صرامة ولا تحمل ميزات مثل مدفوعات الفائدة فقط.
ومع ذلك ، بدأت البنوك الأمريكية الكبرى ترى الأعمال التجارية باردة بفضل تباطؤ عمليات إنشاء الرهن العقاري. يشير تقرير فيتش إلى أن كل من Citi و JPMorgan و Wells Fargo اضطر إلى تقليص عدد موظفيها وعملياتها ، في حين غادر Satander سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة في وقت مبكر من هذا العام ، في شراكة مع شركة أخرى لإصدار قروض عقارية للعملاء.
من المهم ملاحظة أنه إذا كان لديك رهن عقاري من خلال مقرض أصبح الآن مفلسًا أو منتهي الصلاحية ، فهذا لا يعني أن رهنك العقاري قد انتهى.
الودائع الفيدرالية
تعمل شركة التأمين (FDIC) مع مقرضين آخرين للحصول على الرهون العقارية اليتيمة ، وتحدث العملية بسرعة كافية لتجنب الانقطاعات في سداد القرض.
رقم واحد يحكمهم جميعًا
في حين أن العديد من العوامل تؤثر على سوق العقارات ، إلا أن نقطة بيانات واحدة لها أهميتها: أسعار الفائدة.
مع تركيز مجلس الاحتياطي الفيدرالي بالليزر على رفع أسعار الفائدة لتهدئة التضخم ، ليس هناك سبب وجيه للاعتقاد بأن التأثير على الإقراض وسوق الإسكان الأوسع سوف يتراجع في أي وقت قريبًا.
ستحدد معدلات الرهن العقاري المرتفعة مقدار المنزل الذي يمكنهم تحمله. اعتبارًا من منتصف ديسمبر ، انخفض متوسط السعر الثابت لمدة 30 عامًا بشكل طفيف من ذروته البالغة 7٪ في نهاية أكتوبر إلى 6.31٪.
(يؤثر هذا أيضًا على البائعين ، الذين سيصبح الكثير منهم في نهاية المطاف مشترين ومن المحتمل أن يعتمدوا على القروض).
بين الهزة المحتملة بين المقرضين غير المصرفيين ، وقواعد الإقراض الأكثر صرامة المفروضة على البنوك والمعدلات الأعلى للاحتياطي الفيدرالي ، هناك العديد من الأسباب التي تدعو إلى الحذر من جميع الأطراف.
سيحتاج المشترون - خاصة أولئك الذين يحملون قروضًا تقليدية إلى طاولة العرض - إلى الإزرار. بالإضافة إلى التأكد من أن ائتمانهم من أجل تلبية معايير الإقراض المصرفي المشددة ، قد يحتاجون إلى التفكير في أساليب أخرى ، مثل العروض التي تكون أعلى من سعر طلب البائع والامتيازات الأخرى ، مثل التنازل عن تكاليف الإصلاح للمشكلات التي تم الكشف عنها أثناء الفحص.
على الجانب الآخر ، قد يكون البائعون أكثر تحفيزًا من خلال جميع العروض النقدية ، والتي عادةً ما تسرع عملية الإغلاق عن طريق إزالة الرهون العقارية التقليدية - وارتفاع أسعار الفائدة - من الصورة.
أما بالنسبة للبائعين المحتملين ، فقد يرغبون في الانتظار لإدراج منازلهم حتى الارتفاع التالي. على الرغم من الجيوب الجغرافية للقيم المتزايدة والطلب المرتفع ، فإن اتجاه التبريد الأوسع على الصعيد الوطني قد يجعل البقاء خيارًا حكيماً.
إرسال تعليق