وفقا للائحة جديدة: قد يدفع مشتري المنازل المزيد من المال للرهن العقاري

قد تكلف الرهون العقارية لمشتري المساكن ذوي الائتمان الجيد المزيد ابتداءً من 1 مايو ، لكن FHFA تدحض هذا الاقتراح

قد يشعر الأمريكيون الذين عملوا بجد لبناء درجاتهم الائتمانية بالقلق من التحذيرات من أن قاعدة فيدرالية جديدة يمكن أن تكافئ أولئك الذين لديهم ائتمان أقل على حساب أولئك الذين لديهم ائتمان أعلى. ومع ذلك ، فإن رسالة حديثة من مديرة FHFA ساندرا إل طومسون تلقي بظلال من الشك على هذه الادعاءات ، مما يعقد الأمور.

وفقًا للقاعدة ، سيضطر مشترو المنازل الذين حصلوا على درجة ائتمان 680 أو أعلى إلى دفع حوالي 40 دولارًا شهريًا أكثر من الأشخاص الذين لديهم ائتمان أسوأ عند الحصول على قرض منزل بقيمة 400 ألف دولار ، وفقًا لـ NewsNation ، التي استشهدت بتقرير من صحيفة واشنطن تايمز.

تدخل القاعدة حيز التنفيذ في 1 مايو 2023 - قبيل ذروة موسم الشراء في الربيع. يمكن أن يؤثر على الرهون العقارية من البنوك الخاصة في جميع أنحاء البلاد بناءً على تعديلات الأسعار على مستوى القرض (LLPAs) التي أنشأتها فاني ماي وفريدي ماك.

أفادت صحيفة نيويورك بوست أن المستهلكين ذوي الائتمان المرتفع الذين تتراوح درجاتهم من 680 إلى أكثر من 780 سيشهدون ارتفاعًا في تكاليف الرهن العقاري ، مع أكبر الزيادات التي يشعر بها أولئك الذين خفضوا من 15٪ إلى 20٪ على المنزل.

وفقًا لتقارير وسائل الإعلام ، فإن LLPAs الجديدة ترقى أساسًا إلى الرسوم المفروضة على المقترضين الحاصلين على درجات ائتمانية عالية كطريقة لدعم أولئك الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة. الهدف هو دعم المبادرات الفيدرالية لزيادة الإسكان الميسور التكلفة في جميع أنحاء البلاد.

ذكرت قناة فوكس نيوز أن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) ، التي تشرف على فاني ماي وفريدي ماك ، سعت منذ فترة طويلة لمنح المستهلكين المزيد من خيارات الإسكان بأسعار معقولة. الخوف بين بعض خبراء الإسكان هو أن القواعد الجديدة ستجعل السوق المليء بالتحديات بالفعل أكثر صعوبة لمشتري المساكن.

"هذا النهج المربك لن ينجح والأهم من ذلك أنه لا يمكن أن يأتي في وقت أسوأ بالنسبة لصناعة تكافح للوقوف على قدميها مرة أخرى بعد الاثني عشر شهرًا الماضية" ، هكذا قال ديفيد ستيفنز ، المفوض السابق لإدارة الإسكان الفيدرالية خلال عهد أوباما الإدارة ، كتبت في منشور على وسائل التواصل الاجتماعي. "القيام بذلك في بداية سوق الربيع يكاد يكون مسيئًا للسوق والمستهلكين والمقرضين."

ترفض FHFA الادعاءات القائلة بأن المشترين ذوي المخاطر العالية سيستفيدون من القواعد الجديدة

ذكر أن "الكثير مما تم الإبلاغ عنه يؤدي إلى سوء فهم أساسي حول الرسوم التي تفرضها المؤسسات [فاني ماي وفريدي ماك] ، ولماذا تم تحديثها" ، سعى طومسون إلى إضافة بعض التوضيحات حول التغييرات في القواعد ، وعرض النقاط التالية في رسالتها في 25 أبريل.

لا يتم تحميل المقترضين ذوي الدرجة الائتمانية الأعلى رسومًا أعلى بحيث يمكن للمقترضين ذوي الدرجة الائتمانية المنخفضة أن يدفعوا مبلغًا أقل. الرسوم المحدثة ، كما كان صحيحًا بالنسبة للرسوم السابقة ، تزداد عمومًا مع انخفاض درجات الائتمان لأي مستوى معين من الدفعة المقدمة.

بعض الرسوم المحدثة أعلى وبعضها أقل ، بمبالغ مختلفة. وهي لا تمثل انخفاضات خالصة للمقترضين ذوي المخاطر العالية أو زيادات خالصة للمقترضين منخفضي المخاطر. سيشهد العديد من المقترضين الذين حصلوا على درجات ائتمانية عالية أو دفعات مقدمة كبيرة انخفاض رسومهم أو تظل ثابتة.

يفترض البعض خطأً أن إطار التسعير السابق قد تم معايرته تمامًا بطريقة ما مع المخاطر - على الرغم من مرور سنوات عديدة منذ أن تمت مراجعة هذا الإطار بشكل شامل. ستتم الآن مواءمة الرسوم المرتبطة بدرجة ائتمان المقترض والدفعة الأولى بشكل أفضل مع الأداء المالي طويل الأجل المتوقع لتلك الرهون العقارية مقارنة بمخاطرها.

لا يوفر الإطار الجديد حوافز للمقترض لدفع دفعة أولى أقل للاستفادة من الرسوم المنخفضة. عادة ما يدفع المقترضون الذين يسددون دفعة أولى أقل من 20 في المائة من قيمة المنزل أقساط تأمين الرهن العقاري ، لذلك يجب إضافتها إلى الرسوم التي تتقاضاها المؤسسات عند النظر في التكاليف الإجمالية للمقترض.

يتم دعم عمليات الإلغاء المستهدفة للرسوم المقدمة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض - وليس درجات الائتمان المنخفضة - بشكل أساسي من خلال الرسوم المرتفعة على المنتجات مثل المنازل الثانية وعمليات إعادة التمويل النقدي. تتضمن المواثيق القانونية للمؤسسات على وجه التحديد إشارات إلى دعم الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط من خلال كسب عوائد على الرهون العقارية لهؤلاء المقترضين والتي قد تكون أقل من العائدات المكتسبة من المنتجات الأخرى. في الواقع ، أدرج الكونجرس هذا في مواثيق الشركات منذ عقود ، وهو مكون طويل الأمد لنماذج الأعمال الأساسية للمؤسسات.

لم تكن التغييرات في إطار التسعير مصممة لتحفيز الطلب على الرهن العقاري. لقد أعلنا علنًا عن أهداف مراجعة التسعير في بدايتها ، ولم يكن تحفيز الطلب أبدًا هدفًا لعملنا.

لا تزال أسعار المنازل في معظم أنحاء البلاد مرتفعة تاريخيًا حتى وسط الارتفاع الحاد في معدلات الرهن العقاري خلال العام الماضي. وفي الوقت نفسه ، لا تزال العديد من المناطق تعاني من انخفاض المخزون - خاصة بالنسبة للمشترين المبتدئين.

وجد تحليل حديث من Zillow أن المشترين المبتدئين يتعاملون مع ارتفاع الأسعار بشكل أسرع ومنافسة أكثر من صائدي المنازل الآخرين. تشير البيانات الحديثة إلى أن الأسعار على أساس سنوي ارتفعت بنسبة 8٪ بالنسبة للثلث الأقل تكلفة من المنازل ، في حين فقدت المنازل الأغلى قيمتها لأول مرة منذ أكثر من عقد.

قال كبير الاقتصاديين في Zillow سكايلار أولسن في بيان صحفي: "المشترين الذين يتسوقون لشراء المنازل الأقل تكلفة هذا الربيع لا يلاحظون فرقًا كبيرًا عن حرارة السوق في عصر الوباء". "المنافسة شرسة ، ولكن لا يوجد العديد من المنازل المعروضة للبيع ، لذلك يجب على المشترين التحلي بالصبر ولكن على استعداد للتحرك بسرعة وتوقع حرب المزايدة بمجرد أن يجدوا منزلًا يحبونه".