تنخفض أسعار المساكن الآن بوتيرة أسرع مما كانت عليه في عام 2006 - كشف الرئيس التنفيذي لشركة Redfin للتو عن السبب
أطلق ازدهار الإسكان الوبائي العنان لـ "هوس المستثمر" على عكس أي شيء شوهد في سوق الإسكان في الولايات المتحدة منذ فقاعة الإسكان. تدفق Joes العادي على السوق على أمل بناء إمبراطوريات Airbnb. سرعان ما وسع المستثمرون المؤسسيون ، مثل Home Partners of America المملوكة لشركة Blackstone ، محافظ منازلهم العائلية الواحدة. قام بناة المنازل ، الذين يتوقون إلى الإضراب بينما كانت المكاوي ساخنة ، بوضع حجر الأساس لعدد قياسي من المنازل "المحددة". بينما قام iBuyers ، مثل Opendoor و Zillow ، بتكثيف برامجهم الخوارزمية لشراء المنازل.
تقدم سريعًا حتى شهر أكتوبر ، وقد تم استبدال هوس المستثمرين هذا بذعر المستثمرين. تصحيح الإسكان المستمر - الولايات المتحدة. انخفضت أسعار المساكن بنسبة 1.6٪ بين شهري يونيو وأغسطس - الأمر الذي أثار مخاوف العديد من المستثمرين. يمثل هذا أول انخفاض في أسعار المساكن الوطنية منذ عام 2012.
إن تراجع المستثمر أمر منطقي. في حين أن معظم الاقتصاديين في قطاع الإسكان لا يتوقعون حدوث تصحيح على نطاق واسع مع أزمة الأزمة المالية الكبرى - التي انخفضت خلالها أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 27٪ بين عامي 2006 و 2012 - فإنهم يقرون بأن تصحيح أسعار المنازل هذا أكثر حدة مما كان عليه في عام 2006. التأخر يظهر مؤشر كيس شيلر بالفعل أن أسعار المساكن انخفضت بنسبة 8.2٪ في سان فرانسيسكو.
إلى الرئيس التنفيذي لشركة Redfin ، جلين كيلمان ، يساعد جنون المستثمرين في Pandemic Housing Boom في تفسير سبب تصحيح أسعار المنازل بشكل أسرع هذه المرة. من الناحية التاريخية ، أسعار المساكن ثابتة. لا يرغب البائعون ببساطة في الاعتماد على السعر ما لم تفرض الاقتصاديات ، مثل وفرة العرض ، أيديهم. هذا ليس هو الحال بالنسبة للمستثمرين والبنائين من المؤسسات. إذا اعتقدوا أن الأسعار على وشك الانخفاض ، فإنهم يريدون الخروج أولاً. يقول كيلمان إن حقيقة أن طفرة الإسكان الوبائي جعلت المستثمرين يصبحون نصيبًا أعلى من المشترين ، مما يجعل سوق الإسكان في الولايات المتحدة في نهاية المطاف أكثر عرضة للتأرجح بشكل أسرع.
بعبارة أخرى ، يقترح كيلمان أن المستثمرين العقاريين ، بما في ذلك أعمال iBuyer التابعة لشركة Redfin ، ساعدوا في رفع أسعار المنازل بشكل أسرع خلال فترة الازدهار ، وسوف يدفعون الأسعار إلى الانخفاض بشكل أسرع أثناء التصحيح.
"رأيي هو أنه نظرًا لأن البناة و iBuyers يحسبون المزيد من المخزون ، فإن هذا يؤدي إلى تصحيح أسرع. يقول كيلمان: "نحن واحد منهم ، ونحن من مشتري iBuyer". "نلاحظ على الفور عندما يكون هناك عدد أقل من الأشخاص على موقعنا على الويب ويشترك عدد أقل في الجولات ... نحن نجلس على منازل بقيمة 350 مليون دولار للبيع اشتريناها بأموالنا الخاصة ، أو ما هو أسوأ من ذلك تم شراؤها بأموال مقترضة. وما قلناه دائمًا للمستثمرين هو أننا سنحمي ميزانيتنا العمومية من خلال التصرف بسرعة. ليس لدينا أمل كاستراتيجية. بدأنا على الفور في تدوين الأشياء ".
لماذا كان هناك اندفاع صاعد للمستثمرفي سوق الإسكان أثناء الوباء؟ مزيج من معدلات الرهن العقاري المنخفضة ، والارتفاع القياسي ، وارتفاع الإيجارات ، كل هذا جعلها ببساطة لا تقاوم بالنسبة للمستثمرين. لقد جلبت الجميع من زعانف المنزل ، إلى مالكي العقارات من الأمهات والبوب ، إلى عمالقة وول ستريت.
ولكن لنكن واضحين: هوس المستثمر وحده لم يرفع أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 43٪ خلال طفرة الإسكان الوبائي. وبدلاً من ذلك ، كان الارتفاع القياسي في أسعار المنازل مدفوعاً بعاصفة كاملة. وقد شهدت القدرة على العمل من أي مكان أن المهنيين ذوي الياقات البيضاء يتجهون للحصول على عقارات أكبر وينطلقون في الأسواق النائية مثل Boise. كما أن معدلات الرهن العقاري المنخفضة تاريخياً ، والتي وصلت إلى 2.65٪ في يناير 2021 ، جعلت مدفوعات الرهن العقاري ميسورة التكلفة حتى مع ارتفاع الأسعار. ناهيك عن حدوث كل هذا وسط فترة انخفاض المخزون والتركيبة السكانية لمشتري المنازل من جيل الألفية لأول مرة.
في حين تسببت معدلات الرهن العقاري المرتفعة في تراجع تاريخي في طلب المشتري ، إلا أنها لم تُترجم إلى ارتفاع كبير في المخزون. معظم مالكي المنازل ليسوا خائفين. إذن كيف يمكن أن تنخفض أسعار المساكن حتى لو كانت مستويات المخزون ضيقة؟ ذلك لأن المستثمرين أصحاب الرافعة المالية لا يريدون لعب لعبة "الانتظار والترقب". وكل ما يتطلبه الأمر هو أن ينخفض منزل واحد إلى ما دون سعر شركاته لتقليل الشركات في منطقة بأكملها.
بمجرد ضعف الطلب ، كنا نخفض أسعار العقارات ، وهذا أدى إلى انخفاض الأسعار. يقول كيلمان: "كل منزل آخر معروض للبيع في الحي الذي وضعنا فيه علامة على القائمة ، لديه الآن بيع مشابه سيعرف عنه كل مشتر ويتحدث عنه".
بالطبع ، لم يكن ما يسمى بجنون المستثمرين أثناء ازدهار الإسكان الوبائي مقاسًا واحدًا يناسب الجميع. كان جنون المستثمرين شرسًا بشكل خاص في المدن الغربية المزدهرة مثل فينيكس وأوستن ولاس فيجاس. يساعد ذلك في تفسير سبب تصحيح أسواق الإسكان المزبدية بشكل كبير في الوقت الحالي.
لا تنظر أبعد من هذا العقار في شمال لاس فيغاس. في مايو ، اشترت Opendoor المنزل مقابل 5 دولارات
بعد أسابيع قليلة ، أدرجها Opendoor للبيع في يوليو بسعر 581.000 دولار. لكن أوبندور فات الأوان: فقد انقلب سوق الإسكان في لاس فيجاس بالفعل. تقدم سريعًا حتى أكتوبر ، وتم سحب الإدراج للتو من السوق بعد سلسلة من التخفيضات في الأسعار مما أدى إلى ارتفاع سعر القائمة إلى 472 ألف دولار.
للوهلة الأولى ، قد يفترض المرء أن شركة Opendoor قد تتكبد قريبًا خسارة بنحو 13 ٪ من الممتلكات. ليس تماما. انظر ، عندما يشتري مشترو iBuyers مثل Redfin و Opendoor منزلًا ، فإنهم يفرضون على البائع "رسوم خدمة" مقابل المعاملة السريعة. من ناحية أخرى ، فإن ذلك يخفف من الخسارة المحتملة لـ iBuyer. من ناحية أخرى ، يعني هذا المخزن المؤقت أن iBuyer أقل خوفًا من تخفيض السعر.
لا يتفق الجميع مع كيلمان. في شهر مايو ، أخبر مسؤولو Zillow مجلة Fortune أن برنامج iBuyer الفاشل للشركة - والذي اشتهر بدفع مبالغ زائدة للمنازل حتى أعلنت Zillow في نوفمبر أنها ستخرج من البرنامج - لم يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة خلال أزمة الإسكان الوبائي. من وجهة نظر Zillow ، كان برنامج الشراء صغيرًا جدًا للقيام بذلك.
بينما يعزو كيلمان سرعة تصحيح أسعار المساكن التي نجمت عن ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى المستثمرين والبناة ، يقول إن هناك عوامل أخرى تلعب دورها. بالنسبة للمبتدئين ، يقول إن سوق الإسكان في الولايات المتحدة أصبح أكثر حساسية لمعدل الرهن العقاري في السنوات التي أعقبت انهيار الإسكان عام 2008. ثانياً ، يقول إن انهيار الإسكان علم البائعين والمشترين على حد سواء أن أسعار المساكن يمكن أن تنخفض بالفعل.
أعتقد أن الدين الذي كان لدى الناس من عام 1946 إلى عام 2008 ، وهو أن أسعار المساكن ترتفع دائمًا ، قد مات. اعتقد والداي أنه من غير المعقول حرفياً أن تنخفض أسعار [المنزل] "، كما يقول كيلمان. لكن "دين" الإسكان هذا قد تحطم ، كما يقول ، بسبب انهيار عام 2008. "لذا يستجيب الناس [الآن] لهذا [التصحيح] مع اضطراب ما بعد الصدمة تقريبًا ، ويتراجعون بسرعة أكبر بكثير."
إلى أين ستتجه أسعار المساكن بعد ذلك؟
تتوقع مجموعات مثل Freddie Mac و Mortgage Bankers Association أن أسعار المنازل ستتحرك جانبيًا في السنوات القادمة. وتتوقع شركات مثل Moody’s Analytics و Goldman Sachs انخفاضًا وطنيًا من الذروة إلى الحضيض يبلغ حوالي 10٪. في حالة حدوث ركود ، تتوقع وكالة موديز أن يأتي التراجع الوطني بين 15٪ و 20٪. ببساطة: توقعات أسعار المنزل في كل مكان.
إرسال تعليق