شراء أو بيع منزل؟ أهلاً بكم في عام 2023
لمدة عامين ، كان سوق الإسكان مكانًا تنافسيًا بائسًا. ارتفعت الأسعار بنسبة 45٪ ، وأصبحت حروب العطاءات شائعة ، وخرجت المنازل عن السوق. توقف الجنون بشكل صارخ في الربيع الماضي ، حيث تضاعفت معدلات الرهن العقاري في غضون أشهر ، مما أدى إلى زيادة تكلفة شراء منزل وتجميد المشترين من السوق.
لكن في ربيع هذا العام ، حيث بدأ السوق في إظهار علامات الخروج من السبات - عادت عمليات البحث عن المنازل مرة أخرى! - كان المشترون يأملون في أن هذه هي اللحظة المناسبة لهم في النهاية. بدلاً من ذلك ، فهم يسيرون في بيئة لا تزال بائسة للغاية.
قال جوناثان ج. ميللر ، رئيس شركة Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants: "هذا عام الإحباط". لن يحصل البائعون على أسعارهم لعام 2021 ، ولن يحصل المشترون على مدخرات كبيرة في السعر. الجميع في نفس القارب ".
بعد سنوات قليلة مضطربة ، يبدو أننا وصلنا إلى مأزق: لم يعد المشترون قادرين على دفع مبالغ زائدة ، والبائعون غير مستعدين لخفض أسعارهم - وفي كثير من الحالات ، حتى بيع منازلهم.
قم بزيارة أحد مواقع قوائم العقارات ، والاحتمالات أنك لن تجد الكثير. أسبوعًا بعد أسبوع ، قلة من المنازل تصل إلى السوق: انخفضت القوائم الجديدة بنسبة 20٪ في مارس مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي ، وانخفضت بنسبة 27٪ تقريبًا مقارنة بشهر مارس 2019 ، قبل الوباء ، وفقًا للمعلومات الواردة من موقع Realtor.com. يقول وكلاء العقارات إن المنازل المتوفرة تميل إلى أن تكون باهظة الثمن أو بحاجة إلى عمل. لا يقدم البائعون خصومات كبيرة ، حيث ارتفعت أسعار القوائم الوطنية بنسبة 6.3٪ في مارس مقارنة بالعام السابق ، إلى متوسط 424 ألف دولار ، وفقًا لموقع Realtor.com.
في حين أن أسعار البيع ربما تكون قد استقرت على المستوى الوطني (وفقًا لـ Redfin ، انخفض متوسط سعر البيع بنسبة 1.8 ٪ ، إلى 360.500 دولار ، في فترة الأربعة أسابيع المنتهية في 26 مارس ، مقارنة بالوقت نفسه من العام السابق) ، إلا أنها تحوم بالقرب من أعلى مستوياتها التاريخية. وأسعار الفائدة أعلى بكثير من 6٪ (في أواخر آذار (مارس) كانت 6.42٪ ، ارتفاعًا من 4.42٪ قبل عام ، وفقًا لفريدي ماك). هذا يجعل شراء منزل مكلفًا ومخاطر بيعه ، إذا كان معدل الرهن العقاري الحالي الخاص بك يقترب من 3 ٪.
أضف جرعة كبيرة من عدم اليقين الاقتصادي - التضخم ، واحتمال عدم الاستقرار المالي ، والحرب في أوكرانيا - وشراء أو بيع منزل قد يشعر بالضيق إلى حد ما.
ليست سوقًا للمشترين بالضبط
عادةً ما يكون الربيع هو أكثر الأوقات ازدحامًا في سوق الإسكان. لكن هذا العام ، ليس هناك الزخم المعتاد. قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، إنه يتوقع أننا سنرى إلى حد ما "ظروفًا أفضل من المجمدة" خلال الربع الثاني من العام - ما لم تنخفض أسعار الفائدة "بشكل ملموس" بالطبع إلى "حيوية".
مع ذلك ، هناك رغبة في التسوق. ارتفعت نسبة العروض في المنزل بنسبة 20٪ منذ بداية العام ، وفقًا لشركة ShowTime ، وهي شركة تتعقب هذا النشاط. كما زادت عمليات البحث على Google عن "منازل / منازل للبيع" بنسبة 20٪ عن بداية العام. ارتفعت طلبات الرهن العقاري بنسبة 19 ٪ في الأسبوع المنتهي في 24 مارس ، مقارنة بالأسابيع الأربعة السابقة ، وفقًا لبيانات من Redfin.
قال جريج ماكبرايد ، كبير المحللين الماليين في Bankrate.com: "بالنسبة إلى الشهرين الماضيين ، نشهد ارتفاعًا في حركة المرور - نشهد عددًا أقل من عمليات إلغاء المشترين - وهذا أكثر وضوحًا لما ينتظرنا في المستقبل".
ولكن ليس هناك الكثير للاختيار من بينها. لماذا؟ توقف المطورون عن بناء العديد من المنازل الجديدة بمجرد أن تبرد السوق ، بعد عدم بناء ما يكفي تقريبًا لسنوات. وكما قال داريل فيروذر ، كبير الاقتصاديين في Redfin: "إن مالكي المنازل الذين أقفلوا معدلات رهن عقاري منخفضة قياسية ليس لديهم حافز للبيع في الوقت الحالي. الأمر ليس كما لو أن القاع يتساقط ".
في نهاية فبراير ، كان لدى الولايات المتحدة 2.6 شهر من المعروض من المنازل للشراء ، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. قد يبدو هذا كثيرًا ، لكنه ليس كذلك: سوق الإسكان الصحي به عرض حوالي أربعة أو خمسة أشهر.
مع قلة المخزون ، انخفض عدد المنازل بموجب العقد بنسبة 19٪ على أساس سنوي في الأسابيع الأربعة المنتهية في 26 مارس ، بانخفاض في جميع الأسواق الخمسين الأكثر اكتظاظًا بالسكان في البلاد ، وفقًا لـ Redfin.
قال أندريه إيفازيانز ، السمسار المشارك مع HomeSmart الذي يبيع العقارات في مقاطعات ويستشستر وبوتنام ودوتشيس ، في نيويورك: "أي شيء لائق سيكون بسعر القائمة أو أعلى من السعر". "ما زلنا نتلقى عروض متعددة."
في فبراير ، بدأت كاساندرا سمول وزوجها البحث عن منزل في شمال نيوجيرسي ، على افتراض أنهما لن تواجها مشكلة في العثور على منزل من ثلاث غرف نوم في حالة الانتقال. بدلاً من ذلك ، اكتشفوا أن هناك خيارات قليلة
الكثير من المنافسة على تلك المنازل. واحد ، في واين ، نيو جيرسي ، تلقى 35 عرضًا. تم رفض عرضهم - بسعر 100.000 دولار فوق السعر المطلوب.
قال سمول ، 36 سنة ، دعاية تشمل قائمة أمنياتها غرفة نوم أساسية مع حمام داخلي ومطبخ محدث: "الجميع يبحث عن نفس الأشياء بالضبط". "كنا ننظر إلى بعضنا البعض ، وأقول ،" هل معاييرنا عالية جدًا؟ "
هل ستنخفض الأسعار أو معدلات الرهن العقاري؟
يعمل العديد من المتخصصين في مجال العقارات على افتراض أننا وصلنا إلى الحضيض.
يبدو أن الحكمة السائدة هي أن الأسعار ستبدأ في الارتفاع مرة أخرى حيث قرر البائعون المحتملون الذين امتنعوا عن إدراج منازلهم أنهم لا يستطيعون الانتظار أكثر من ذلك ، وأصبح المشترون يتأقلمون مع أسعار الفائدة المرتفعة ويتحولون إلى فكرة الدفع أكثر. قال روري غولود ، رئيس النمو والاتصالات في كومباس: "يمكنك فقط تعليق هذه القرارات لفترة طويلة".
قد يكون هذا قد بدأ بالفعل في الحدوث في بعض الأماكن. بينما انخفضت أسعار البيع بنسبة 4.5٪ في الشمال الشرقي و 5.6٪ في الغرب في فبراير مقارنة بالعام السابق ، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، فقد ارتفعت بنسبة 5٪ في الغرب الأوسط و 2.7٪ في الجنوب. قد يكون متوسط سعر البيع في مانهاتن قد انخفض بنسبة 7٪ في فبراير 2023 ، إلى 1.06 مليون دولار ، مقارنة بالوقت نفسه من العام الماضي ، وفقًا للبيانات التي جمعها ميلر صموئيل ، ولكن في أورلاندو ، فلوريدا ، ارتفعت الأسعار بنسبة 4٪ تقريبًا ، لتصل إلى بمتوسط 358.000 دولار. ظلت الأسعار ثابتة تقريبًا في مدن أخرى ، مثل هيوستن ، حيث انخفضت بنسبة أقل من 1 ٪ ، إلى متوسط 302.250 دولارًا ، خلال نفس الفترة ، وفقًا لميلر صموئيل.
ولكن حتى بدون زيادة الأسعار ، فإن شراء منزل اليوم يعد أكثر تكلفة مما كان عليه قبل عام ، وأغلى بكثير مما كان عليه قبل أن ترتفع أسعار المساكن بأسرع وتيرة لها في التاريخ خلال الجزء الأول من الوباء.
قم بشراء منزل متوسط السعر اليوم ، مع دفعة أولى بنسبة 20٪ على قرض مدته 30 عامًا ، وستدفع 1.808 دولارات شهريًا كمبلغ أساسي وفائدة ، أي 23٪ أكثر مما كنت ستدفعه إذا اشتريت نفس المنزل قبل عام ، عندما كان متوسط سعر البيع 367.225 دولارًا وكانت أسعار الفائدة 4.42٪.
إذا كان هذا يزعجك ، هل تجلس؟ هذا المنزل الذي تشتريه اليوم سيكلفك 84٪ شهريًا لامتلاكه أكثر مما كان سيكلفك إذا اشتريته في مارس 2019 ، عندما كان متوسط السعر 255.875 دولارًا ، وأسعار الفائدة 4.06٪ ، ودفعاتك الشهرية كانت 984 دولارًا متواضعًا .
يبدو أن التأجيل الوحيد للمشتري هو انخفاض أسعار الفائدة. لكن ما مدى احتمالية ذلك؟ يتوقع بوب والترز ، الرئيس التنفيذي لشركة Rocket Mortgage ، أن تظل معدلات الرهن العقاري مستقرة ، أو ربما تنخفض قليلاً في الأشهر المقبلة ، باستثناء "تقرير التضخم غير المرغوب فيه".
ولكن حتى لو انخفضت أسعار الفائدة إلى أقل من 6٪ ، فقد لا تقترب من معدلات 2.5٪ التي تحسد عليها والتي غذت طفرة الإسكان الوبائي. قالت كيت وود ، خبيرة منزلية في NerdWallet: "أسعار الفائدة لا تتبع قوانين الفيزياء". "ليسوا ملزمين بالنزول لأنهم صعدوا."
إذن ما الذي يجب أن يفعله المشتري المحتمل؟ لا يقدم التأجير بديلاً جذابًا للغاية.
في حين أن الإيجارات لم تعد ترتفع عند المقطع المذهل الذي حدث خلال العام الثاني من الوباء ، إلا أنها لم تنخفض أيضًا ، مما ترك المستأجرين في جميع أنحاء البلاد يدفعون إيجارات مرتفعة تاريخيًا. في مارس ، ارتفع متوسط الإيجار الوطني ، عند 1350 دولارًا شهريًا ، بنسبة 2.6 ٪ عن العام السابق ، وهو ارتفاع أكثر تواضعًا بكثير من الارتفاع البالغ 17.6 ٪ الذي حدث في عام 2021 ، وفقًا لقائمة الشقق.
في مدينة نيويورك ، حيث كان متوسط طلب الإيجار 3470 دولارًا في بداية العام ، سيتعين على المستأجر أن يكسب ما لا يقل عن 139.000 دولار سنويًا - ما يقرب من ضعف متوسط دخل الأسرة في المدينة - لتجنب عبء الإيجار ، وفقًا لـ StreetEasy.
قال كيني لي ، خبير اقتصادي في StreetEasy: "لقد كانت تحديات القدرة على تحمل التكاليف سنوات قيد الإعداد". على مدى العقد الماضي ، أنشأت ولاية نيويورك 1.2 مليون وظيفة ، ولكن فقط 400.000 وحدة سكنية على مستوى الولاية.
ومع ذلك ، في مدينة نيويورك ، يتمتع المستأجرون بقوة أكبر قليلاً مما كانوا يفعلون قبل بضعة أشهر: في فبراير ، قدمت 16٪ من قوائم الإيجارات خصومات ، بزيادة عن 11٪ قبل عام ، وفقًا لـ StreetEasy.
على الصعيد الوطني ، أصبح المستأجرون أيضًا في حالة أفضل قليلاً مما كانوا عليه قبل عام. في يناير وفبراير ، بقيت الشقق في السوق لفترة أطول ، حيث كان هناك عدد أقل من الأشخاص الذين يتنافسون عليها مقارنة بالعام السابق ، وفقًا لـ RentCafe. قال دوج ريسلر ، مدير ذكاء الأعمال في Yardi Matrix ، التي توفر البيانات لـ RentCafe: "الطلب غير موجود".
وما يقرب من مليون وحدة سكنية جديدة متعددة العائلات قيد الإنشاء ، وهو أعلى رقم منذ عام 1973 ، والكثير منه في صن بيلت. قال روبرت ديتز ، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية لبناة المنازل: "هناك الكثير من الشقق قيد الإنشاء". "سيؤدي ذلك إلى ترويض بعض نمو الإيجارات."
إرسال تعليق