5 أنواع من قروض الرهن العقاري لمشتري المساكن
قد يكون المنزل الجديد أحد أكبر عمليات الشراء التي ستجريها في حياتك. قبل أن تبدأ في التسوق لشراء المنزل المناسب ، ستحتاج على الأرجح إلى استكشاف خيارات الرهن العقاري.
ومع ذلك ، ليست كل قروض الإسكان متشابهة. لذلك ، يمكن أن يساعدك إجراء البحث قبل المضي قدمًا في تحديد الخيار الأنسب لوضعك المالي وربما الاحتفاظ بمزيد من الأموال في جيبك. بالإضافة إلى ذلك ، ستعرف ما يمكن توقعه ، من حيث الإرشادات ، عند تقديم الطلب.
أنواع الرهون العقارية
القرض التقليدي - الأفضل للمقترضين الحاصلين على درجة ائتمانية جيدة
قرض جامبو - الأفضل للمقترضين ذوي الائتمان الممتاز الراغبين في شراء منزل باهظ الثمن
قرض مؤمن من الحكومة - الأفضل للمقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة وأقل مبلغ نقدي للدفعة الأولى
الرهن العقاري بسعر ثابت - الأفضل للمقترضين الذين يفضلون سداد دفعة شهرية يمكن التنبؤ بها ومحددة طوال مدة القرض
رهن عقاري قابل للتعديل - الأفضل للمقترضين الذين لا يخططون للبقاء في المنزل لفترة طويلة ، ويفضلون دفعات أقل على المدى القصير وهم مرتاحون مع احتمال الاضطرار إلى دفع المزيد في المستقبل
1. قرض تقليدي
تأتي القروض التقليدية ، التي لا تدعمها الحكومة الفيدرالية ، في شكلين: المطابقة وغير المطابقة.
القروض المطابقة - كما يوحي الاسم ، فإن القرض المطابق "يتوافق" مع مجموعة المعايير التي وضعتها الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) ، والتي تشمل الائتمان والديون وحجم القرض. بالنسبة لعام 2023 ، تبلغ حدود القرض المطابقة 726.200 دولار في معظم المناطق و 1089.300 دولار في المناطق عالية التكلفة.
القروض غير المطابقة - هذه القروض لا تفي بمعايير FHFA. بدلاً من ذلك ، فإنها تلبي احتياجات المقترضين الذين يتطلعون إلى شراء منازل أكثر تكلفة أو أفرادًا لديهم ملفات ائتمانية غير عادية.
إيجابيات القروض التقليدية
يمكن استخدامها لمنزل أساسي أو منزل ثانٍ أو عقار استثماري
تميل تكاليف الاقتراض الإجمالية إلى أن تكون أقل من الأنواع الأخرى من الرهون العقارية ، حتى لو كانت أسعار الفائدة أعلى قليلاً
يمكنك مطالبة المُقرض بإلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) بمجرد وصولك إلى نسبة 20 في المائة من حقوق الملكية ، أو إعادة التمويل لإزالته
يمكن أن تسدد أقل من 3 في المائة على القروض المدعومة من فاني ماي أو فريدي ماك
يمكن للبائعين المساهمة في إغلاق التكاليف
سلبيات القروض التقليدية
غالبًا ما يكون الحد الأدنى من درجة FICO هو 620 أو أعلى مطلوبًا (الأمر نفسه ينطبق على إعادة التمويل)
دفعة أولى أعلى من بعض القروض الحكومية
يجب ألا تزيد نسبة الدين إلى الدخل (DTI) عن 45 بالمائة (50 بالمائة في بعض الحالات)
من المحتمل أن تحتاج إلى دفع PMI إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20 بالمائة من سعر البيع
وثائق مهمة مطلوبة للتحقق من الدخل والأصول والدفعة المقدمة والعمالة
لمن هي أفضل القروض التقليدية؟
إذا كان لديك درجة ائتمان قوية ويمكنك تحمل دفع دفعة أولى كبيرة ، فمن المحتمل أن يكون الرهن العقاري التقليدي هو الخيار الأفضل لك. الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بسعر ثابت هو الخيار الأكثر شيوعًا لمشتري المساكن.
2. الرهن العقاري بسعر ثابت
تحافظ القروض العقارية ذات السعر الثابت على نفس معدل الفائدة على مدى فترة القرض ، مما يعني أن مدفوعات الرهن العقاري الشهرية تظل كما هي. تأتي القروض الثابتة عادةً في شكل 15 عامًا أو 30 عامًا ، على الرغم من أن بعض المقرضين يسمحون للمقترضين باختيار أي مدة تتراوح بين ثمانية أعوام و 30 عامًا.
إيجابيات الرهون العقارية ذات المعدل الثابت
تظل مدفوعات رأس المال والفائدة الشهرية كما هي طوال مدة القرض
أسهل لميزانية نفقات الإسكان من شهر لآخر
سلبيات الرهون العقارية ذات المعدل الثابت
إذا انخفضت أسعار الفائدة ، فسيتعين عليك إعادة التمويل للحصول على هذا السعر المنخفض
معدلات الفائدة أعلى عادة من معدلات الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs)
من هم أفضل الرهون العقارية ذات السعر الثابت؟
إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لمدة خمس إلى سبع سنوات على الأقل ، وتريد تجنب احتمالية حدوث تغييرات في مدفوعاتك الشهرية ، فإن الرهن العقاري بسعر ثابت مناسب لك.
3. الرهن العقاري المعدل (ARM)
على عكس القروض ذات السعر الثابت ، فإن معدلات الفائدة على الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) لها أسعار فائدة تتقلب مع ظروف السوق. العديد من منتجات ARM لها سعر فائدة ثابت لبضع سنوات قبل أن يتغير القرض إلى سعر فائدة متغير للفترة المتبقية. على سبيل المثال ، قد ترى 7/6 ARM ، مما يعني أن السعر الخاص بك سيظل كما هو خلال السنوات السبع الأولى وسيتم تعديله كل ستة أشهر بعد تلك الفترة الأولية. إذا كنت تفكر في ARM ، فمن الضروري قراءة التفاصيل الدقيقة لمعرفة المبلغ الذي يمكن أن يرتفع به السعر الخاص بك والمبلغ الذي يمكن أن تدفعه بعد انتهاء الفترة التمهيدية.
إيجابيات ARMs
معدل ثابت أقل في السنوات القليلة الأولى من امتلاك المنازل (على الرغم من أن هذا ليس ضمانًا ؛ في الآونة الأخيرة ، كانت المعدلات الثابتة لمدة 30 عامًا مماثلة لتلك الخاصة بـ 5/6 ARMs)
يمكن أن يوفر مبلغًا كبيرًا من المال على مدفوعات الفائدة
سلبيات ARMs
قد تصبح مدفوعات الرهن العقاري الشهرية غير معقولة ، مما يؤدي إلى التخلف عن سداد القرض
قد تنخفض قيمة المساكن في غضون سنوات قليلة ، مما يجعل من الصعب إعادة التمويل أو البيع قبل إعادة تعيين القرض
من هو الأفضل بالنسبة للرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل؟
إذا كنت لا تخطط للبقاء في منزلك لأكثر من بضع سنوات ، يمكن أن يساعدك ARM في توفير مدفوعات الفائدة. ومع ذلك ، من المهم أن تكون مرتاحًا مع مستوى معين من المخاطرة بأن مدفوعاتك قد تزيد إذا كنت لا تزال في المنزل.
4. قرض جامبو
الرهون العقارية الجامبو هي منتجات قروض منزلية تقع خارج حدود الاقتراض من FHFA. تعد قروض الجامبو أكثر شيوعًا في المناطق ذات التكلفة المرتفعة مثل لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو ونيويورك وولاية هاواي ، حيث غالبًا ما تكون أسعار المساكن مرتفعة.
مميزات القروض الضخمة
يمكن أن تقترض المزيد من المال لشراء منزل أكثر تكلفة
تميل أسعار الفائدة إلى المنافسة مع القروض التقليدية الأخرى
غالبًا ما يكون خيار التمويل الوحيد في المناطق ذات القيم المرتفعة للغاية للمنازل
سلبيات القروض الضخمة
دفعة أولى لا تقل عن 10 في المائة إلى 20 في المائة مطلوبة في كثير من الحالات
عادة ما تكون درجة FICO 700 أو أعلى مطلوبة
لا يمكن أن تزيد نسبة DTI عن 45 بالمائة
يجب أن تظهر أن لديك أصولًا كبيرة في النقد أو حسابات التوفير
عادة ما تتطلب المزيد من الوثائق المتعمقة للتأهل
لمن هي أفضل القروض الجامبو؟
إذا كنت تبحث عن تمويل منزل بسعر بيع يتجاوز أحدث حدود القرض المطابقة ، فمن المحتمل أن يكون القرض الجامبو هو أفضل طريق لك.
5. قرض بضمان الحكومة
حكومة الولايات المتحدة ليست مقرضًا للرهن العقاري ، لكنها تلعب دورًا في جعل ملكية المنازل في متناول المزيد من الأمريكيين من خلال ضمان أنواع معينة من القروض - وبالتالي تقليل المخاطر بالنسبة للمقرضين. ثلاث وكالات حكومية تدعم الرهون العقارية: إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA) ووزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA).
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - بدعم من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، تأتي قروض المنازل هذه بأسعار فائدة تنافسية ، وتساعد على جعل ملكية المنازل ممكنة للمقترضين دون دفعة أولى كبيرة أو ائتمان أصلي. ستحتاج إلى 580 درجة FICO كحد أدنى للحصول على تمويل FHA بحد أقصى 96.5 بالمائة مع دفعة أولى 3.5 بالمائة. ومع ذلك ، يُسمح بدرجة منخفضة تصل إلى 500 إذا قمت بتخفيض 10 في المائة على الأقل. تتطلب قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أقساط تأمين على الرهن العقاري ، والتي يمكن أن تزيد التكلفة الإجمالية لقرضك العقاري. أخيرًا ، مع قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يُسمح لبائع المنزل بالمساهمة في إغلاق التكاليف.
قروض وزارة الزراعة الأمريكية - تساعد قروض وزارة الزراعة الأمريكية المقترضين من ذوي الدخل المتوسط إلى المنخفض الذين يستوفون حدود دخل معينة على شراء منازل في المناطق الريفية المؤهلة لوزارة الزراعة الأمريكية. لا تتطلب بعض قروض وزارة الزراعة الأمريكية دفعة أولى للمقترضين المؤهلين. على الرغم من ذلك ، هناك رسوم إضافية ، بما في ذلك رسوم مقدمة بنسبة 1 في المائة من مبلغ القرض (والتي يمكن تمويلها عادةً من خلال القرض) ورسوم سنوية.
قروض VA - توفر قروض VA قروض عقارية مرنة ومنخفضة الفائدة لأفراد الجيش الأمريكي (الخدمة الفعلية والمحاربين القدامى) وعائلاتهم. لا يوجد حد أدنى للدفعة المقدمة أو تأمين الرهن العقاري أو متطلبات درجة الائتمان ، ويتم تحديد سقف لتكاليف الإغلاق بشكل عام ويمكن أن يدفعها البائع. تفرض قروض VA رسوم تمويل ، وهي نسبة مئوية من مبلغ القرض ، والتي يمكن دفعها مقدمًا عند الإغلاق أو تحويلها إلى تكلفة القرض جنبًا إلى جنب مع تكاليف الإغلاق الأخرى.
إيجابيات القروض المؤمنة من الحكومة
مساعدتك في تمويل منزل عندما لا تكون مؤهلاً للحصول على قرض تقليدي
متطلبات الائتمان أكثر استرخاء
لا تحتاج إلى دفعة أولى كبيرة
متاح للتكرار والمشترين لأول مرة
لا يوجد تأمين على الرهن العقاري ولا يلزم دفع دفعة أولى لقروض VA
سلبيات القروض المؤمنة من الحكومة
أقساط التأمين على الرهن العقاري الإلزامي على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية التي لا يمكن إلغاؤها عادة
حجم قروض إدارة الإسكان الفدرالية أقل من الرهون العقارية التقليدية في معظم المناطق ، مما يحد من المخزون المحتمل للاختيار من بينها
يجب أن يعيش المقترض في العقار (على الرغم من أنك قد تكون قادرًا على تمويل مبنى متعدد الوحدات وتأجير وحدات أخرى)
يمكن أن يكون لها تكاليف اقتراض أعلى
توقع تقديم المزيد من الوثائق ، اعتمادًا على نوع القرض ، لإثبات الأهلية
لمن هي أفضل القروض المؤمنة من الحكومة؟
هل تواجه مشكلة في التأهل للحصول على قرض تقليدي بسبب انخفاض درجة الائتمان أو الحد الأدنى من الاحتياطيات النقدية للدفعة الأولى؟ يمكن أن تكون القروض المدعومة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية والمدعومة من وزارة الزراعة الأمريكية خيارًا قابلاً للتطبيق. بالنسبة لأعضاء الخدمة العسكرية والمحاربين القدامى والأزواج المؤهلين ، غالبًا ما تكون شروط القروض المدعومة من VA أكثر سخاء من القروض التقليدية.
أنواع أخرى من القروض العقارية
بالإضافة إلى هذه الأنواع الشائعة من الرهون العقارية ، هناك أنواع أخرى قد تجدها عند التسوق للحصول على قرض:
قروض البناء: إذا كنت ترغب في بناء منزل ، يمكن أن يكون قرض البناء خيارًا جيدًا للتمويل - خاصةً قرض البناء إلى القرض الدائم ، والذي يتحول إلى رهن عقاري تقليدي بمجرد الانتقال إلى مكان الإقامة. هذه القروض قصيرة الأجل هي الأفضل للمتقدمين الذين يمكنهم تقديم دفعة أولى أعلى وإثبات قدرتهم على تحمل الدفعات الشهرية.
الرهن العقاري بفائدة فقط: في حالة الرهن العقاري بفائدة فقط ، يقوم المقترض بدفع مدفوعات الفائدة فقط لفترة محددة - عادة خمس وسبع سنوات - تليها مدفوعات لكل من أصل الدين والفائدة. لن تتمكن من بناء رأس المال بالسرعة نفسها مع هذا القرض ، لأنك في البداية تدفع الفائدة فقط. هذه القروض
الذين يعرفون أنهم يستطيعون البيع أو إعادة التمويل ، أو لأولئك الذين يتوقعون بشكل معقول تحمل الدفعة الشهرية الأعلى لاحقًا.
قروض الظهر: قرض على الظهر ، يشار إليه أيضًا بقرض 80/10/10 ، يتضمن قرضين: أحدهما مقابل 80 في المائة من سعر المنزل والآخر بنسبة 10 في المائة. ستدفع دفعة أولى للنسبة المتبقية البالغة 10 في المائة. تم تصميم منتجات القروض هذه لمساعدة المقترض على تجنب الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري. لكن قروض الحمل على الظهر تتطلب مجموعتين من تكاليف الإغلاق ، وستتراكم عليك أيضًا فائدة على قرضين ، مما يجعل هذا الترتيب غير التقليدي الأفضل لأولئك الذين سيوفرون المال بالفعل باستخدامه.
الرهن العقاري البالون: يتطلب الرهن العقاري دفعة كبيرة في نهاية مدة القرض. بشكل عام ، ستسدد الدفعات على أساس فترة 30 عامًا ، ولكن لفترة قصيرة فقط ، مثل سبع سنوات. عند انتهاء مدة القرض ، ستقوم بسداد دفعة كبيرة من الرصيد المستحق ، والذي قد يتعذر إدارته إذا لم تكن مستعدًا أو تدهور وضعك الائتماني. هذه القروض هي الأفضل لأولئك الذين لديهم الموارد المالية المستقرة اللازمة لسداد دفعة كبيرة بمجرد انتهاء مدة القرض.
الخطوات التالية للحصول على الرهن العقاري الخاص بك
الآن بعد أن أصبحت لديك فكرة عن النوع المناسب من القرض لشراء منزلك ، فقد حان الوقت للعثور على مقرض الرهن العقاري المناسب لتحقيق ذلك. يختلف كل مُقرض عن الآخر ، ومن المهم إجراء مقارنة بين المتاجر للعثور على أفضل الشروط التي تناسب أموالك. من البنوك التقليدية والاتحادات الائتمانية في منطقتك إلى شركات الرهن العقاري عبر الإنترنت فقط ، هناك مجموعة واسعة من الخيارات للاختيار من بينها. اقرأ تقييمات مقرض Bankrate لبعض الأسماء الرائدة في الرهون العقارية ، واتبع هذا الدليل للعثور على أفضل المقرض.
إرسال تعليق